中介賣房程序，12大流程教你買房。

中介賣房程序：了解行情→放盤及贖樓→客戶看房→售樓談價→收定金簽合同→準(zhǔn)備交易資料→房產(chǎn)評估→辦理按揭→交稅費→過戶收首期款→出新證收尾款→交房。

賣房應(yīng)如何了解行情

一：關(guān)注房產(chǎn)信息，收集相關(guān)資訊掌握動態(tài).

一.瀏覽：珠海特區(qū)報、南方都市報的地產(chǎn)專欄、珠海相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站的新聞快訊。

二.珠海未來城(論壇房價)市規(guī)劃、道路建設(shè)的影響、電視頻道的地產(chǎn)欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當(dāng)時的市場行情。三.多請教相關(guān)從事地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人事，如地產(chǎn)中介(又叫物業(yè)代理)等或曾經(jīng)有過房產(chǎn)交易經(jīng)驗的親朋好友如何定價、報價

1、實話，沒有任何一個專家或?qū)W者可以決定房子賣多少錢，真正的賣房者報價應(yīng)心平氣和理智客觀

2、報價過高錯失了真正好的成交機會又浪費了大量的時間精力.報價過低有損個人利益

4、建議報價前以去一些大**公司了解行情，走訪專業(yè)人事或多渠道了解市場走適，注意市政規(guī)劃改建政策的實施對自有房產(chǎn)的影響，關(guān)注更多專業(yè)媒體以做參考，根據(jù)自身實際情況加減后給個合理報價

5、報價的目的主要是為了在談價的過程中給自己留有余地，另外報價是以一個試探性的價格了解市場的反映情況以供調(diào)價準(zhǔn)備。首先，地段當(dāng)然是決定房價的最基本因素。一般來說，同一個小區(qū)內(nèi)的二手房由于交通、公共配套設(shè)施相同，的確可以參照最近的成交記錄進行定價。但這并不是決定房價的因素。房屋的樓層、朝向、面積、戶型、景觀甚至一些特殊背景(包括未來幾年市政規(guī)劃或其他外在因素)都可能影響的房價的高低。

一.先看樓層,如是多層則3-4層單價，2、5層次之，底層和頂層又次之。(一般來說，同一幢房屋樓層的與最次的單價差價在200-400元之間)當(dāng)然因個人習(xí)慣和偏好不同，又另當(dāng)別論了。如果是高層或小高層，7-9層的價格可作為基準(zhǔn)價，往上則貴，往下則便宜，每層價格差在50-150元左右;(一般來說，頂層的價格未必就是的，頂層往下第二層往往價格)。在同一層里，中間套的價格往往作為基準(zhǔn)價，東邊套即東南向最貴，差價在3%左右，而西邊套即西南向其次，差價在2%左右。同一個小區(qū)的房子，不可避免的同時存在景觀差異。一般來說朝中央庭院的房子安靜而且空氣好，售價最貴;朝大路的房子嘈雜而又空氣差，售價。

二.房屋面積。一般來說100平方左右面積的房屋是最走俏的，也是最適合三口或四口之家居住的。而面積過大的房子因為總房價制約了消費者的購買能力，所以并不好銷。因此，面積在200平方以上的房子，在一定情況下單價應(yīng)相對低一些。但躍層式的房子因為格局優(yōu)勢或贈送露臺，所以定價可參照基準(zhǔn)價。

三.是戶型，這也是為什么有的房子面積不大但看起來很寬敞，而有的房子剛剛相反，面積不小但看起來卻很擁擠的主要原因。除了有明顯的缺陷的，一般只要有一個朝南的主臥室，客廳采光、對流好的，都是可以賣個好價錢;同時帶明衛(wèi)的又比帶暗衛(wèi)的值錢，客廳、主臥開間大的又比開間小的值錢，面積緊湊實用的相應(yīng)更貴建議無論是賣房者還是買房者千萬不要信口開河，要在充分衡量房屋的各種條件后，再敲定適當(dāng)?shù)姆績r，以保證房屋的正常成交。

四.裝修及保養(yǎng)狀況，這是一個很難定義標(biāo)準(zhǔn)的概念，無裝修與有裝修之間存在較大差異就算有裝修，裝修的年份、裝修程度、裝修的風(fēng)格、保養(yǎng)狀況也都會影響最終的價格，在決定售房后對其房屋進行有效清潔或翻新這樣會大大增加你房屋的賣點售房價格可以同比例提高更大大加快了售房速度。

五.隨房贈送物品，市場上賣房送家私電器的較普遍，業(yè)主換房或移民后會重新購置新的家私電器，所以用過的家私電器便隨房一起打包，隨房物品是可以作為購房談價的條件，但購房客戶是否接受也是很難定的，所以定價前如有物品隨房打包的要定好物品價格，售房帶物品的價格和不代物品的底價報價及成交價都是有區(qū)別的。但切勿濫竽充數(shù)，房內(nèi)送一些過時物品在房內(nèi)不但影響房屋賣象，還會帶來不好的反映。因為房價市場的不穩(wěn)定所以業(yè)主在放盤前應(yīng)先了解市場走向,衡量后在做決定最簡單的辦法，就是(多向幾家中介)了解情況因為中介在三級市場的專業(yè)性和地位是有一定可比性的。

放盤及贖樓注意事項放盤:放盤的目的是在最短的時間最省事找到最多的合適客戶將房產(chǎn)賣個好價錢。售房的速度首先取決于放盤速度，放盤的面，放盤的方式首先業(yè)主自己賣房的渠道較窄,因正常的工作生活時間不便利會耽誤售房進度錯失很多成交機會。打報紙廣告成本較高，上網(wǎng)發(fā)布信息渠道較窄，委托房產(chǎn)中介較便利，委托房產(chǎn)中介代理選擇多家大規(guī)模房產(chǎn)公司同時代理。單一一家房產(chǎn)代理公司能力范圍有限客源也有限，又因代理對售房業(yè)主限制較多，固多家大公司同時代理售房覆蓋面廣，客源充足，且中介同時競爭激烈的情況下也可加速售房。

1)走訪多家大物業(yè)公司放盤在此期間應(yīng)盡量選擇多家大規(guī)模**公司放盤

(2)依靠親朋好友相互轉(zhuǎn)告物色買家

(3)上專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布信息

(4)通過報紙廣告媒體發(fā)布信息但相比之下中介是最快的放盤渠道但多家放盤是最方便快截的二、放盤很重要建議多家放盤，選擇幾家有一定實力的大中介直接放盤，找**公司，主要有以下幾種方式：**公司的報紙廣告、房展會、**公司的門店、**公司的網(wǎng)站、親友的介紹。

如何辨別放心中介，主要應(yīng)注意以下幾方面：

1、到該**公司去看看它的營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資質(zhì)證書，了解它的經(jīng)營范圍，看它是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這項業(yè)務(wù);

2、看看該公司的辦公環(huán)境及公司的規(guī)模;

三，與**公司打交道時還需要注意：

1、核實該經(jīng)紀(jì)公司從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的合法性。因此，委托**公司辦理房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)時，一定要看**公司的營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資質(zhì)證書，了解它的經(jīng)營范圍，是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這項業(yè)務(wù);

2、在簽訂買賣合同或委托協(xié)議時，需多加注意，對相關(guān)的條款(如付款方式，經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)利及義務(wù)、違約責(zé)任差價如何處理等)應(yīng)認(rèn)真考慮，一定要讓律師或了解房地產(chǎn)的人幫忙把關(guān)。無效房介條款你有權(quán)說不在二手房交易中,絕大多數(shù)的委托人(包括買房者和賣房者,下同)都是通過房屋中介進行交易的。委托人和**公司通過簽訂委托合同來確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。由于雙方信息的不對稱,**公司通常在交易中占有優(yōu)勢地位,并制定出一些一邊倒的合同條款。在發(fā)生糾紛后,許多委托人認(rèn)為自己既然已經(jīng)在合同上簽了字,便應(yīng)當(dāng)按照事先的約定解決問題,至于自己的損失便只有自認(rèn)倒霉了。殊不知,并不是任何合同條款對委托人都具有法律約束力的,法律賦予了委托人對無效條款說不的權(quán)利。

無效條款一：自己交易條款所謂自己交易條款,就是指**公司與委托人設(shè)定一個交易底價,并約定在**公司向委托人支付了該底價后,**公司即取得對房屋的處分權(quán);在**公司不愿以底價成交時,則有權(quán)解除當(dāng)事人的委托。在這種情況下,**公司利用自己特有的地位,人為地將買賣雙方隔開。在交易行情高漲時,**公司可以將房屋順利出手以賺取買賣差價;在交易行情低迷時,**公司則會以無法成交為由終止合同。如此一來,**公司將交易的風(fēng)險完全推給了委托人。點評其實,委托人完全可以運用法律手段擺脫這種被動的局面。依據(jù)《合同法》的規(guī)定,居間人僅限于向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù),無權(quán)與委托人直接進行交易。而房屋**公司在法律上就屬于居間人。因此,**公司與委托人簽訂的自己交易條款違反了《合同法》的規(guī)定,屬于無效條款。在房價大幅上漲時,賣房者在不損害第三人利益的前提下,有權(quán)宣告**公司的購房行為無效,并進而收回房屋再次出售;在房價大幅下跌時,買房者在不損害第三人利益的前提下,同樣可以宣布**公司的售房行為無效,并進而收回購房款以購買價格更為便宜的房屋。

無效條款二：無效果付酬條款所謂無效果付酬條款,就是指**公司與委托人約定,即使未達(dá)成房產(chǎn)交易,委托人也應(yīng)當(dāng)向**公司支付一定數(shù)額的報酬。在實踐中,**公司通常事先收取委托人一定金額的交易保證金,并和委托人約定,即使交易不成功,這部分保證金也不予退還。許多委托人在交易失敗的情況下,非但不認(rèn)為自己可以拿回已經(jīng)預(yù)交的交易保證金,反而在合同應(yīng)當(dāng)恪守的信念中選擇了放棄。點評其實,在交易失敗的情況下,委托人有權(quán)拿回交易保證金的全部或部分。《合同法》規(guī)定,居間人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬;居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。《合同法》這種兩分式的立法模式排除了**公司與委托人另行約定報酬支付條件的權(quán)利。因此,**公司與委托人訂立的無效果付酬條款是無效的。在交易失敗的情況下,委托人可以要求**公司返還預(yù)繳的交易保證金,而**公司只能扣除其從事居間活動支出的必要費用。至于該必要費用的具體數(shù)額,則應(yīng)當(dāng)由**公司通過證據(jù)加以證明。