宅*證可以互換嗎

由于法律沒有明確規(guī)定禁止本集體村民之間互換宅基地的行為，在雙方自愿的前提下，村民之間經過批準可以互換宅基地。理由如下：

一、我國的相關法律和政策雖然禁止宅基地對外流轉，但是沒有禁止宅基地及住房在本集體內部轉讓和互換。根據《土地管理法》第62條第四款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》(國土資發(fā)〔2004〕234號)“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”等相關法律法規(guī)和政策的規(guī)定，我國禁止宅基地向本集體經濟組織以外的人員轉讓，特別禁止向城鎮(zhèn)居民轉讓。但是，我國的法律法規(guī)政策和實踐并不禁止對于本集體內符合新申請宅基地條件的成員，在本集體內部流轉宅基地，也不禁止本集體內村民之間互換宅基地。

二、本集體的村民之間互換宅基地必須堅持自愿的原則并履行有關批準程序?；Q宅基地，究竟具體應當履行什么審批程序，目前沒有明確的規(guī)定。但是目前我國農村村民取得宅基地的程序，按照《土地管理法》和《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》的規(guī)定，一般是由村民向本集體經濟組織提出申請，經鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后，由縣級人民政府批準?；Q宅基地的審批程序不應嚴于宅基地的取得審批程序。

農村宅地基購買申請問題

1、嚴格按照法律及相關規(guī)定來講，這個買賣是違法的，從而是無效的。農村村民對宅基地只享有占有和使用的權利，沒有擅自處分的權利。房屋過戶手續(xù)本來是不能辦理的，給辦理過戶手續(xù)的房管部門是違法行政。

主要依據如下：

《物權法》規(guī)定：

第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

第十二條登記機構應當履行下列職責：

(一)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;

(二)就有關登記事項詢問申請人;

(三)如實、及時登記有關事項;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。

申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

第一百五十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。

《土地管理法》規(guī)定：

第九條國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。

第十條農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理;已經屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農村集體經濟組織經營、管理。

第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

國土資源部《查處土地違法行為立案標準》規(guī)定：“一、(五)以轉讓房屋(包括其他建筑物、構筑物)，或者以土地與他人聯建房屋分配實物、利潤，或者以土地出資入股、聯營與他人共同進行經營活動，或者以置換土地等形式，非法轉讓土地使用權的;”

國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知(國辦發(fā)〔2007〕71號)規(guī)定：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”?！?/p>

國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定(國發(fā)〔2004〕28號)規(guī)定：“改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地?！?/p>

國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見(國土資發(fā)[2004]234號)規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”

國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知(國土資發(fā)〔2008〕146號)規(guī)定：“(二)嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理?！?/p>

建設部《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定：“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。”

綜上所述，由于房屋與地不可分離的特性，甲與乙的房屋買賣合同應當是無效的。

2、至于直接單純將本村的宅基地賣于本村人，那是不可以的。因為宅基地作為集體土地使用權的一種特殊使用方式，國家是有許多規(guī)定的，宅基地的申請和轉讓也是有著嚴格限制的。

《物權法》規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！倍锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！币罁@些法律原則精神，中共中央、國務院在(中發(fā)〔1997〕11號)通知中明確規(guī)定：“農村居民建住宅要嚴格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，依法取得宅基地。農村居民每戶只能有一處不超過標準的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。除國家征用外，集體土地使用權不得出讓，不得用于經營性房地產開發(fā)，也不得轉讓、出租用于非農業(yè)建設?！眹临Y源部也在關于加強農村宅基地管理的意見中規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省(區(qū)、市)規(guī)定的標準。對“一戶多宅”和空置住宅，各地要制定激勵措施，鼓勵農民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地?！痹趪临Y源部關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知中更是進一步規(guī)定：“嚴格落實農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理?！?/p>

大家通過以上的閱讀相信對宅*證的一些問題也有所了解，希望能夠解答大家的疑問。宅*證是集體土地使用的一種很特殊的使用方式，宅*證的占用、使用、取得與法律息息相關。歡迎來咨詢律霸網的律師，十分愿意為你解答。