二手房買賣糾紛損失避免方略

買房人購(gòu)買房屋最關(guān)心的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)有五點(diǎn)：第一、何時(shí)能辦理過(guò)戶手續(xù)?第二、出賣人何時(shí)能交房?第三、房屋出賣人主體資格問(wèn)題第四、房屋本身狀況，通常包括：房屋戶型結(jié)構(gòu)、年代、周邊環(huán)境等。第五、房產(chǎn)稅費(fèi)問(wèn)題。

針對(duì)第一個(gè)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)說(shuō)是購(gòu)房人買房的根本性問(wèn)題，要達(dá)到順利辦理房產(chǎn)證的目的就要求購(gòu)房人做到以下幾個(gè)基本點(diǎn)。

首先，要核實(shí)房產(chǎn)證是暗紅本的區(qū)一級(jí)房地產(chǎn)管理部門蓋章的正式的房屋所有權(quán)證，而不是鄉(xiāng)一級(jí)及以下政府部門頒發(fā)的所謂的“小產(chǎn)權(quán)”證。

其次，要在核實(shí)賣房人房產(chǎn)證的基礎(chǔ)上，到房產(chǎn)證核發(fā)單位，調(diào)查房本的真實(shí)性、有無(wú)抵押查封等情形，上述情況也可通過(guò)中介公司去調(diào)查。

如果是有抵押的房屋，對(duì)于解除抵押的條件和時(shí)間就要有特別的約定，出賣方往往需要拿買受人的首付款付銀行貸款，辦理解押手續(xù)，這就要求買受人在首付款的條款里格外留意付款時(shí)間和用途，明確寫明首付款是辦理銀行解押，有必要一同到銀行辦理并付款，以防出賣人將首付款挪作他用。再次，要在合同中明確約定辦理房產(chǎn)證過(guò)戶的時(shí)間這就要求，在簽訂《存量房屋買賣合同》時(shí)對(duì)于權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的條款一定要確定明確具體的時(shí)間和條件，以免扯皮。最后，要對(duì)于遲延辦理房產(chǎn)證約定高額的違約金，以使出賣人感覺(jué)違約需付出高昂的代價(jià)，而敦促其誠(chéng)信履行合同。

針對(duì)第二個(gè)買受人關(guān)心的問(wèn)題：出賣人交房的問(wèn)題，常出現(xiàn)的糾紛包括出賣房屋有租戶，房屋買賣合同簽訂后，租戶遲遲不搬出，出賣人想交房但也有心無(wú)力，還有就是合同約定內(nèi)容互相牽制，導(dǎo)致交房受影響，比如有些《存量房屋買賣合同》對(duì)于交房條款約定如下：出賣人需在辦理變更權(quán)屬登記某某日內(nèi)，將房屋交付給買受人。這樣的約定經(jīng)常是由于權(quán)屬變更遲延而導(dǎo)致交房遲延，而又無(wú)法追究出賣人違約責(zé)任，這種局面對(duì)買受人就會(huì)很不利。再有出賣人遲遲不交房，無(wú)奈買受人通過(guò)訴訟，打贏了官司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，在不能提供出賣人仍有其他住房的情況下，法院很難對(duì)住在買受人所購(gòu)房屋的出賣人采取強(qiáng)制措施，故對(duì)于出賣人住房狀況，在簽訂協(xié)議前要充分了解。

第三，房屋出賣人主體資格，是影響到房屋買賣合同是否成立及有效性的決定因素之一。

在我們做過(guò)的許多二手房買賣的案例中，經(jīng)常出現(xiàn)父親出賣兒子名下的住房，夫或妻一方賣方，只有一人簽字或沒(méi)有簽訂知曉一方賣房的聲明等等原因又不具備善意第三人的條件，將會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。所以買受人要在房屋買賣過(guò)程中，要根據(jù)房屋所有權(quán)證上的真正房屋所有權(quán)人來(lái)確定跟誰(shuí)簽合同，對(duì)于不能來(lái)的房屋所有權(quán)人需要有明確地委托書，而且該委托書一定要寫明授權(quán)的內(nèi)容，而不能只泛泛說(shuō)全權(quán)委托某某人辦理房屋買賣事宜。另外，需要說(shuō)明的產(chǎn)權(quán)證寫一個(gè)人的名字未必就是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，經(jīng)常只寫一個(gè)人名，但從法律上還是認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。倘若為避免日后糾紛，應(yīng)當(dāng)讓配偶在知情且同意賣房的確認(rèn)書上簽字。

第四，買受人在購(gòu)買二手房時(shí)，一般先去看房。

查驗(yàn)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、裝修情況、房屋年代、房屋周邊環(huán)境、房屋是磚結(jié)構(gòu)的還是鋼混結(jié)構(gòu)的都影響到房屋的價(jià)格，對(duì)于房屋周邊環(huán)境要注意查看周圍有沒(méi)有污染源及噪音，尤其是在飯店周邊的房屋、

第五，房屋的稅費(fèi)

說(shuō)到購(gòu)買二手房稅費(fèi)的高低主要跟購(gòu)買的房屋面積、是否首套房及出賣人取得房屋所有權(quán)證的年代有關(guān)。購(gòu)買二手房對(duì)于稅費(fèi)首先要考慮出賣人取得房屋所有權(quán)證的時(shí)間是不是滿五年，如果是不到五年雖然房屋價(jià)格可能比同等地段的房?jī)r(jià)優(yōu)惠些，但考慮到需要繳納營(yíng)業(yè)稅，繳稅比例為房屋交易價(jià)5.5%，這一項(xiàng)就增加幾萬(wàn)以上，另外，還有千分之一的教育附加稅也已經(jīng)起征。所以購(gòu)房者在這一點(diǎn)上要留意。還有一項(xiàng)稅收是個(gè)稅，如果業(yè)主不是出售的唯一住房，或房本不滿五年個(gè)稅要繳納房屋交易價(jià)1%的比例。對(duì)于契稅購(gòu)買者購(gòu)買首套房且購(gòu)買的房屋的建筑面積小于90平方米的契稅按1%計(jì)算，購(gòu)買二套房契稅一律按3%比例繳納。購(gòu)買建筑面積90-140平方米之間的房屋契稅按1.5%;購(gòu)買建筑面積140平方米以上的房屋契稅按3%征收。另外從費(fèi)用角度，買受人要查驗(yàn)出賣方所售房屋的性質(zhì)問(wèn)題，尤其是房改房，還牽扯到補(bǔ)交土地出讓金的問(wèn)題。所以購(gòu)房者要綜合參考上述房產(chǎn)稅費(fèi)考慮房屋價(jià)值的合理性，買到性價(jià)比最高的房屋。

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