買小產權房容易產生糾紛，房屋買賣糾紛。

小產權房買賣合同的效力和法律風險分析

根據占用土地性質和取得規劃許可的不同，小產權房買賣合同的法律效力存在相應不同的結果：

(一)合法小產權房買賣合同一般具有法律效力

合法的小產權房，指擁有使用權證，取得規劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產權證的村民自住房。上面案件中涉及的小產權房即屬于合法的小產權房。

1、這類小產權房，具備合法的產權證明，法律規定可以在本集體經濟組織成員(即同村村民)之間轉讓。

2、對于向外村村民以及城鎮居民出售的行為，盡管《》第六十三條“農村集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用與非農業建設”、《城市》第三十八條“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓”、《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等現行法規仍做出禁止性規定，但這些規定并不屬于效力性強制性規范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。從目前司法實踐來看，對小產權房買賣合同效力的認定主要適用《》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用。如確認此類合同無效，出賣方很可能在違規出賣房屋獲得利益后，再基于土地升值、拆遷補償等原因主張合同無效，使遵守誠實信用原則的買房者蒙受損失，從而損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基。因此，合法的小產權房買賣體現了當事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認定合同有效。主要法律依據包括：

《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(法發〔2009〕40號)第十五條“人民法院應當注意根據《合同法解釋(二)》第十四條之規定，注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無效;違反管理性強制規定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力。”

《省高級人民法院關于印發全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第二條第(三)項規定“《城市房地產管理法》第38、39條的規定是法律限制未依法登記取得權屬證書的房屋轉讓的管理性規范，而非效力性規范，未取得權屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規定，應依法認定有效。”

(二)違法小產權房買賣合同一般不具有法律效力或處于效力待定狀況

違法的小產權房，即非法占用集體用地或者閑置的國有土地，將農村集體用地使用權變相流轉或改變國有土地使用性質，在沒有土地使用證、規劃許可證、施工許可證的情況下，進行非法建設，并直接在市場上銷售的“三無”違法建筑。與農民合法所有的農村房屋不同，這類小產權房沒有土地使用權證，沒有規劃、土地、建設等部門的審批，建造時就已經違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規定，屬于無法辦理房屋產權登記的違法建筑，具有先天違法性。對于這類違法小產權房買賣合同，一般有兩種處理方式：

1、直接認定合同無效：作為買賣合同標的物的房屋，即違法建造的小產權房本身就是違法建筑，不能發生設立物權的法律效果，根本不能流轉，作為合同的標的也就無法實現，無法發生法律上的效力。而且這種違法小產權房買賣行為絕大多數是在損害城市規劃環保、公益事業、鄉鎮集體公共利益的前提下實施的，如認定合同有效相當于變相鼓勵違法建設，因此以認定合同無效為基本原則。主要法規依據：

國土資源部、住房城鄉建設部于2013年11月下發《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》，指出“建設、銷售‘小產權房’，嚴重違反土地和城鄉建設管理，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展，建設、銷售和購買‘小產權房’均不受法律保護。”

《山東省高級人民法院關于印發全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第一條第(七)項規定“當事人之間以違法建筑為標的物簽訂的買賣、租賃合同發生的爭議，人民法院應當依法受理，并依法確認以違法建筑為標的物的買賣、租賃合同無效。”

省高級人民法院2011年2月通過的《關于辦理糾紛案件的指導意見(試行)》第22條規定“城鎮居民就農村集體土地上修建的‘小產權房’與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。”因此，對于這類違法小產權房買賣合同，很多法院都傾向于判決合同無效。

2、認定合同效力待定，對違法小產權房糾紛按“先行政后司法”原則處理：目前我國違法建設的小產權房數量巨大，是歷史長期積累下來的現實問題和社會問題。盡管其合法性存在問題，但確實在一定程度上解決了城鎮中低收入階層的居住需求。如果一律認定合同有效，將會進一步破壞國家土地管理和城市規劃制度，影響城市科學發展，并沖擊耕地保護制度，直接威脅中國的糧食安全。反之，如果一刀切地全部否定合同效力，則會直接觸及中低收入階層的切身利益，激化社會矛盾，產生大量糾紛，影響社會穩定，同時也對社會資源造成巨大浪費。因此，在處理違法小產權房買賣合同問題上，既要維護社會公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、誠實信用原則。在各種價值沖突中，以效力待定方式處理違法小產權房買賣合同問題符合利益最大化原則。《中華人民共和國合同法》第五十一條規定，“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”據此規定，由于違法的小產權房具有的先天違法性，建設方或銷售方本身不具有這類房屋的所有權和處分權，買賣合同自然處于效力待定狀態。即合同訂立之后，違法建設者依法補辦了有關土地管理和城市規劃方面的手續，違法建筑從違法轉為合法，合同的效力得以補正而有效;相反，如果嚴重影響城市規劃或耕地保護規定，不能補辦相關手續的，合同就歸于無效。主要法規依據：

省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》(粵高法〔2012〕240號)第69條規定，“當事人因農村宅基地或房屋買賣合同引發的糾紛，屬于平等主體之間的民事法律關系，應作為民事案件受理。當事人的訴訟請求涉及違法用地或違法建筑，需先由行政主管部門處理后才能確定其財產權益關系的，不予受理，告知當事人先向行政主管部門申請處理。”