如何處理小產權房買賣

來源: 律霸小編整理 · 2020-11-09 · 817人看過

2012年徐某將其自建的一套房屋轉讓給張某,轉讓價格為17萬元,張某支付15萬元,尚欠房款2萬元。該房產所占土地系某居委會轉讓,未取得任何許可證及亦未辦理報建手續。張某受領該房屋后就進行裝修并居住至今。2014年徐某向法院起訴要求張某支付剩余房款2萬元。

【評析】

對于本案如何處理,產生了兩種不同意見:

第一種意見認為,徐某、張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規強制性規定,系無效合同。因徐某向張某交付房屋后,張某即對房屋進行裝修并居住至今,故不宜將該房屋返還給徐某,張某應當按照約定支付剩余房款。

第二種意見認為,徐某、張某簽訂的房屋買賣合同系無效合同,但應相互返還,否則有變相認可小產權房買賣合同的效力。

筆者贊同第二種觀點,徐某、張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規強制性規定,系無效合同,合同雙方應相互返還。主要理由如下:

本案的爭議焦點在于小產權房買賣合同無效后如何處理。“小產權房”不是法律概念,是人們在日常生活中形成的一種約定俗成的稱謂,一般是指在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉(鎮)政府或村委會頒發,亦稱“鄉產權房”。該類房屋沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證,購房合同在國土房管部門不會給予備案。所謂的產權證不是真正合法有效的產權證。

徐某房屋所在的小區是建在村委會轉讓的集體土地上,該工程未取得土地使用證、建設用地規劃、建設工程規劃許可證,該房屋就是俗稱的“小產權房”。根據土地管理法及物權法的相關規定:農村土地所有權歸屬于村集體,使用權僅限于本村村民,小產權房依法不得對外銷售。張某并非某村民委員會的集體經濟組織成員,依法不能購買涉案小區的房屋。因此,徐某、張某簽訂的房屋買賣合同違反法律、行政法規強制性規定,系無效合同。如果因為張某對房屋進行裝修并居住至今,不宜將該房屋返還給徐某,張某按照約定支付剩余房款,有變相認可小產權房買賣合同的效力,有誤導小產權房買賣行為,不利于市場經濟的健康發展。

綜上所述,徐某、張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律、行政法規強制性規定,系無效合同,合同雙方應相互返還,即徐某應將已收取的購房款返還張某,張某應將所購買的房屋返還給徐某。

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