名為借貸，實為借名買房的經濟適用房合同

李某林是李某華之父，父子在協商一致后將李某華的房屋指標出售。后經中介介紹，李某華與周某簽訂房屋買賣合同。后因李某華的房屋屬于經濟適用房，不能買賣，因此簽訂，房款就算周某借給李某華，若李某華還不上的話就把房屋抵給周某。雙方簽訂的《借款合同》內容為：“乙方(李某華)因購買住房需要，特向甲方(周某)借款321015.5元。

雙方約定如下：

1、借款周期為2006年12月26日至2008年12月31日;

2、在約定借款周期內如果乙方不能償還全部款項，則乙方將所購房屋轉借為甲方使用;

3、在乙方將該房與轉借為甲方使用期間，該房屋僅限于周-強本人居住，不得轉讓，不得買賣，不得出租，否則由此引發(fā)的一切法律責任由周-強本人承擔，乙方李*華概不負責;

4、暫住期限定為2008年12月31日，超過此期限則房屋所有權歸甲方所有。

說明：購房款為271015.5，購房指標款為5萬元，因此雙方將借款數額寫為321015.5元。

購買時交納的契稅、公共維修基金等費用均由周某實際支付。房屋交付后，周某對房屋進行了裝修，并辦理入住手續(xù)居住至今。李某華取得房產證后，因經濟適用房未滿五年不能上市交易，因此無法過戶到周某名下，2014年，五年期滿后，李某華要求協助過戶，李某華提出按房屋現價值平分。雙方自此產生爭議。

李某華起訴周某返還原物，周某反訴李某華要求其協助房屋過戶。

房屋登記人將房屋過戶給出資人

筆者認為：本案原被告之間爭議焦點是原被告之間的法律關系是借款買房關系還是借名買房關系.雖然周某與李某華父親簽訂有《借款合同》，但綜合本案雙方舉證和陳述看，雙方之間關系應該是借名買房關系，原因有以下四點：

1、依《借款合同》看，借款的目的是用于購房，而借款金額比購房合同載明的購房款多五萬元，此多余數額與借款目的不相符，并無借款必要，而且李某華事后沒有歸還，也沒有證據證明其曾經要求歸還，故此從借款金額看，借款意思表示是否真實存疑;

2、購房款外，其他購房的稅費支出包括裝修支出等都是周某支付,且購房的手續(xù)材料除房屋所有權證外都在周某處保管，這不符合如果李某華為產權人的常理;

3、如本案是李某華購房，則其應當對款項來源，還款時間和進程都應知曉，且李某華又親身參與了購房的全過程，但現在卻稱不知道《借款合同》存在，此種陳述難以令人信服。

小編說法：雙方實際簽訂借名買房協議，房屋應歸出資人。

在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護自身的利益至關重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購買一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同

意思自治是我國的一項基本原則，任何人有權依據《合同法》有關委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。

2.借名購買經濟適用房等特殊房屋的合同效力

對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。而有的則認為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家強制性規(guī)定的合同才屬無效，而關于經濟適用房上市交易的相關規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收，合同仍應屬有效。