【案情】

2010年7月，趙某與張某簽訂了房屋置換合同，約定雙方將自有產權證的住房進行互換，相互協助辦理房屋產權過戶手續。合同簽訂后，雙方進入置換后的房屋居住，但雙方因種種原因一直未辦理產權過戶手續,2011年10月2日，趙某出具字據同意張某將其置換后的原趙某的房屋出賣，張某即于同日與李某簽訂合同，約定由張某將原趙某的房屋出賣給李某，由張某負責辦理該房屋的產權過戶手續。合同簽訂后，李某支付了購房款，但張某一直未能給李某辦理該房屋產權過戶手續。

【分歧】

關于本案張某與李某之間簽訂的房屋買賣合同是否有效，存在兩種不同意見：

第一種意見認為，該合同無效，理由是張某出賣的房屋雖經趙某同意，但未登記取得房屋所有權證，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。根據《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力。趙某與張某未辦理置換后的房屋產權過戶登記手續，張某未取得原趙某房屋的物權,故對房屋無處分權，且張某與李某之間因未辦理該房屋產權過戶登記手續，故張某與李某簽訂的房屋買賣合同無效.

第二種意見認為，該合同有效，理由是張某出賣的房屋雖未經登記取得所有權，但張某經房屋所有權人趙某同意出賣，根據《中華人民共和國合同法》第五十一條的規定張某有權出賣房屋，同時張某與李某之間合同雖未辦理產權變更登記手續，但根據《最高人民法院關于適用(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋》第九條規定和《中華人民共和國物權法》第十五條規定不影響合同效力。

【評析】

筆者同意見第二種意見。理由如下：

張某出賣原趙某的房屋，雖未取得房屋所有權證，無處分權，但在與李某簽訂合同時經房屋所有權人趙某的書面同意。根據《中華人民共和國合同法》第五十一條的規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認的，該合同有效。故張某有權出賣該房屋，張某與李某簽訂的合同有效。《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條雖規定未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，但并未規定未依法登記領取權屬證書的房地產轉讓合同無效。《中華人民共和國物權法》第六條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當按照法律規定登記。第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力。但在上述條文中并未規定未取得物權的不動產轉讓合同無效，張某出賣原趙某的房屋，雖未經依法登記取得所有權證，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定不發生物權效力，但張某出賣原趙某房屋經過趙某同意，張某有權出賣房屋。

另外，根據《最高人民法院關于適用(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋》第九條規定，法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同效力。張某與李某之間簽訂的房屋買賣合同雖未辦理產權過戶手續，即合同未辦理登記手續，但并不影響合同效力。根據《中華人民共和國物權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定的除外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。張某與李某之間簽訂的房屋買賣合同雖未辦理產權過戶手續，即李某購買的房屋未辦理物權登記，但并不影響合同效力。

綜上，張某與李某之間簽訂的房屋買賣合同是有效的。