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寧波
解決房屋買賣糾紛也要選對方法
案例：
2008年，葉先生購買一處房產，房價100萬元。該房產權人為張先生，且為其唯一一套住房。經過協商，雙方簽訂了《上海市房地產買賣合同》。根據買賣合同約定，葉先生支付了首期房價款50萬元，并準備向銀行貸款50萬元支付其余房價款。
房東張先生尚有房屋貸款30萬元未還清。然而，在收到首付款50萬元后張先生卻將該款挪作他用，而后無力償還貸款，導致買賣合同履行受阻。雙方遂產生糾紛，并準備訴訟解決。
葉先生在訴訟前，鑒于張先生無力償還銀行貸款，而葉先生已無現金還款的客觀情況，決定行使合同解除權，并追究張先生的違約責任。因為按照這樣計算，不但可以拿回首付款50萬元，還可以拿到房價款20%的違約金。
經過訴訟，法院最終支持了葉先生的全部訴訟請求，判決張先生返還房款50萬元，并支付違約金20萬元，訴訟費由張先生負擔。
然而，由于張先生拒不履行生效判決，葉先生只能申請法院強制執行。在強制執行過程中，卻出現了葉先生意想不到的執行困難。由于該房屋為張先生唯一一套生活住房，法院無法強制拍賣并執行該房屋，只能尋找其他財產線索；而張先生除了該房屋之外，并無其他財產可執行，葉先生也無法提供其他的財產線索，導致執行工作無法繼續。葉先生至今未能收回房款本金，更不要說違約金了。
律師評析：
本案，葉先生雖然贏了官司，卻沒有實現判決書確定的權利，損失是慘重的，教訓也是深刻的。究其原因，是因為未能考慮執行不利的因素，選擇了錯誤的訴訟方向。當買賣合同履行出現障礙時，除非房東有明確的可供執行的財產，否則，最穩妥的方式是要求繼續履行買賣合同，選擇要房子，而不是要違約金。這是因為，房屋是明確的財產權利，且繼續履行買賣合同的判決，并不因為房東有唯一一套住房而無法執行。如果葉先生選擇了要房子，要求判決繼續履行買賣合同并強制過戶交易，對其權利的保障方面要充分得多。
相關法律知識：
《合同法》第一百三十五條出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。
第一百五十條出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規定的除外。
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