一、出租人隱瞞房屋被抵押承租人怎么維權(quán)(《物權(quán)法》于2020年12月31日失效)

出租人隱瞞房屋被抵押事實(shí)，承租人在行使具體權(quán)利中，也需要分不同情況具體討論：

首先得看隱瞞了出租房屋是否給承租人造成了損失。如果沒有給承租人造成損失的話，也就是說在租賃期限內(nèi)抵押權(quán)未行使的話，承租人正常使用租賃標(biāo)的物，那么，租賃標(biāo)的物是否被抵押的事實(shí)沒有對(duì)承租人權(quán)益造成損害。

如果在租賃期限內(nèi)，抵押權(quán)人對(duì)租賃標(biāo)的物行使了抵押權(quán)并實(shí)現(xiàn)后，則抵押權(quán)人(或買受人)不受原出租人和承租人所簽署的租賃合同的約束，可以要求承租人返還租賃標(biāo)的物，此時(shí)就給承租人造成了損害，當(dāng)然可以依據(jù)租賃合同要求原出租人承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任，賠償由此給承租人造成的損失。

但總體地來說，出租人的抵押行為發(fā)生在訂立租賃合同前，在訂立租賃合同時(shí)，出租人故意隱瞞抵押這一與合同條款相悖的重大事實(shí)，違反先合同義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成欺詐。該欺詐行為最終導(dǎo)致承租人解除合同并造成經(jīng)營(yíng)損失的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

出租人故意隱瞞房屋被抵押事實(shí)，還與承租人訂立房屋租賃合同的，屬于欺詐行為。對(duì)因欺詐而訂立的租賃合同，如不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，受欺詐方可以自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)。

受欺詐方?jīng)]有行使撤銷權(quán)，租賃合同有效成立的，在合同履行過程中，如該欺詐行為導(dǎo)致欺詐方違約的，欺詐方即出租人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、房屋租賃合同違約金怎么算

(一)如果租賃合同中對(duì)違約金有約定(租房違約金的數(shù)額是由當(dāng)事人雙方通過事先約定而確定的)、則按約定的違約金比例支付。如雙方在簽訂合同時(shí)，約定房屋租賃合同違約金為一個(gè)月的租金，那么一旦違約，出租人就可以要求承租人支付一個(gè)月租金同樣數(shù)額的違約金，作為違約賠償;

(二)約定的違約金過高或過低可以請(qǐng)求變更，約定的違約金超過實(shí)際損失30%的可認(rèn)為約定過高，可要求降低。如房屋租賃費(fèi)用每月僅為1000元，而約定的違約金數(shù)額達(dá)到了一萬元，那么違約的一方可以請(qǐng)求降低。

(三)房屋租賃合同中對(duì)違約金沒有約定，應(yīng)按對(duì)方違約對(duì)你造成的實(shí)際損失來計(jì)算違約金并退回押金和多余的房費(fèi)。

(四)租房違約金的支付是獨(dú)立于履行行為即給付房租之外的給付，即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元，那么房屋租賃合同違約金是不包含在這1500元以內(nèi)的。

(五)租房違約金的處理：雙方按照租賃合同的約定處理，賠償約定的金額，如果協(xié)商不成，可到法院提起訴訟。

不過需要注意的是，根據(jù)“損益相抵”規(guī)則，即使一方行為被認(rèn)定為違約，另一方應(yīng)當(dāng)僅僅選擇定金、違約金和損害賠償金中的一種作為追究違約責(zé)任的方式，在違約金或定金“收益”不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失時(shí)，違約方具有補(bǔ)足差額的義務(wù)，因此，通過重復(fù)累加的方式，無端加重違約方的責(zé)任，違約一方大可不必理會(huì)，法院對(duì)此也是不會(huì)支持的。

三、最新資訊(《民法典》于2021年1月1日生效)

《民法典》

第四百零五條【抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系】抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

出租人隱瞞房屋被抵押承租人怎么維權(quán)?出租人跟承租人之間都是有簽訂合同的，如果一方有隱瞞事實(shí)影響另一方權(quán)益的情況，另一方是而已積極去維權(quán)。出租人隱瞞房屋被抵押承租人要維權(quán)不知道怎么做，可以找律霸網(wǎng)律師咨詢。