一、開發商拿房去抵押業主如何維權
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定:由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。如合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。因此,錢先生可以向法院起訴,追究開發商的違約責任,還可以請求解除合同和賠償損失。
二、房產盲目抵押的后果有哪些
1、無法確定土地權利抵押權設定的時間和順位,對交易安全造成危害。房地合并抵押并沒有確定房屋抵押登記或者土地使用權抵押登記哪一個要優先進行,導致了土地使用權抵押后,地上房屋隨之抵押;其后,房屋所有權抵押的,其范圍內的土地使用權也隨之抵押。由于兩次抵押是在不同的登記機關辦理的,都屬于第1順位的抵押登記。實踐中房與地的抵押是有先后順序的:必須先房屋抵押完畢拿到權利證明以后,才能據此提交資料到國土資源局進行土地的抵押登記,順位也是相對應的。
2、給債務人利用重復擔保進行欺詐提供了可乘之機。現實中很多房地產開發商在將土地使用權抵押貸款后,在房屋建成后再到房產部門辦理抵押貸款。根據《擔保法》第三十五條的規定,抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后,該財產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。但是,房屋抵押時,其價值的計算并沒有除去已被抵押的土地使用權的價值,因此,在土地使用權部分是重復抵押的,這很顯然違反了《擔保法》第三十五條的規定。
3、在當事人明確約定只抵押土地使用權或者房屋所有權的情況下,仍然強行規定房地合并抵押的做法,大大限制了當事人的意志自由,削弱了當事人的物權合意在物權變動中的作用,不利于當事人合理的安排自己的交易生活,分配自己的交易風險。眾所周知,抵押的范圍是和債務人的代價緊密相關的,抵押人僅僅以土地使用權作抵押還是以土地使用權以及地上的房屋所有權一并抵押來擔保債務,和債務的內容,尤其和債務人支付的利息等是密切相關的。擔保物的價值越高,債權人的風險越小,主債務人承擔的代價相應越小。
三、房屋抵押的法律規定
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第二十四條、《中華人民共和國房地產管理法》第31條、《中華人民共和國擔保法》第三十六條的相關規定(前文已述),《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》沒有涉及抵押問題,而僅僅規定了土地使用權的轉讓,所以,適用這一條并沒有法律依據;而另外兩條所規定的情形,只是針對抵押、轉讓房屋所有權的情形。
房屋所有權人抵押、轉讓房屋所有權的,因為房屋必須建立在一定的土地之上,必須有一定的土地權利基礎,不能是空中樓閣,所以,為了簡化房地產交易關系,法律規定了土地使用權的一并轉讓和抵押。但是,法律并沒有規定轉讓、抵押土地使用權的時候,必須將土地上的建筑物一并抵押和轉讓。
以上知識就是小編對“開發商拿房去抵押業主如何維權”問題進行的解答,依據最高院的解釋,開發商的抵押房屋造成購房者無法辦理產權登記的,購房者可以要求解除合同,并且要求開發商賠償損失。讀者如果需要法律方面的幫助,歡迎到律霸網進行法律咨詢。
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