憑居間協議是否能要到中介費

最近隨著銀行政策和房地產政策的影響，在簽訂居間協議后，由于買方或賣方原因導致的違約情況大量出現，房屋中介為了保護自己的利益，會在居間協議里面約定中介費以保護自己的利益。《合同法》對居間行為有明確的規定，《合同法》第四百二十七條居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。即，是否要到中介費，以是否促成合同為準，促成合同即可收取中介費。以一個案例來具體介紹。

【案例要旨】

合同法規定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。現實交易中，房產中介公司往往利用自身的優勢地位，通過在中介服務合同中設立高額的違約金條款，來實現對前述合同法規定的規避。司法實踐中，人們對此類違約金條款效力的認定也并不統一。筆者認為，對于此類違約金條款不能一刀切，要區別對待，合理的違約金條款應當得到支持，而那些顯然有悖公平的高額違約金條款應當得到司法的規制，這樣才能最大限度地保障合同雙方當事人的合法權益。

【案情簡介】

原告:張某

被告:某房產中介公司(以下簡稱“某中介”)

2009年上海樓市開始觸底反彈，在滬務工的張某認為買房時機已到，便委托某中介幫其物色房源，雙方約定若中介公司能促成交易，張某將向其支付購房款的2%作為中介費。2009年5月，在某中介的介紹下，張某看中了一處房產。經某中介的協調，張某與房東于同年6月6日簽訂了一份由某中介提供的房屋買賣中介協議書，協議約定張某于合同簽訂日先支付給房東20000元定金，并于09年8月8日前付清余款，購房款付清后，房東向張某交付房屋并辦理相關手續。協議中還約定若任何一方違約，須向某中介支付購房款的2%，即4800元，作為違約金。

然而，因張某的單方面違約，該中介協議最終未能履行。經過協商，房東同意退還張某所付定金。當張某前往某中介拿取定金時，某中介以張某單方違約為由，從定金中強行扣留了4800元。雙方幾經交涉，僵持不下，張某遂將某中介告上了法庭。

在庭審中，原告訴稱，根據《合同法》第427條規定，“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”因此房屋買賣中介協議書中的違約金條款與法律相抵觸，應認定為無效。另外，本案中房產交易最終并未成功，某中介無權要求原告支付4800元中介費，但原告同意支付500元作為中介公司的勞務費用。

被告辯稱，中介合同原則上是交易成功時支付中介費，但張某在房屋買賣中介協議書中約定，若買賣雙方一方違約，違約方愿向中介公司支付相當于購房款2%的違約金。違約金條款是在雙方合意情況下訂立的，并未與合同法有關規定抵觸。所以某中介有權依據合同約定要求違約方張某支付4800元違約金。

【審判主旨】

法院經審理認為，本案爭議的焦點主要在于對房屋買賣中介協議書中違約金條款效力的認定。法院在審理案件的過程中對雙方當事人先行進行了調解。經過法官耐心、細致的調解工作，原、被告在自愿的基礎上達成了和解協議，約定由某中介向張某返還2800元，其余的2000元作為其為中介活動支出的必要費用。

說明:由于本案是以調解方式結案，因此最終的裁判文書中并未涉及到對焦點問題的法律分析。實踐中，在房屋買賣中介協議或其它購房中介合同中設立違約金是一種非常普遍的現象，也較易引發糾紛，此類糾紛主要依據合同法中有關居間合同的規定進行調整。然而，我國目前有關居間合同的法律規定較為滯后，實踐中存在不少爭議。筆者希望通過對本案中爭議焦點及延伸問題的分析，以期共同探討房屋買賣中介協議中違約金條款的效力認定問題。

雖然高額違約金條款表象上是合同當事人合意的產物，但實質上其已違背《合同法》第40條[3]有關格式條款的禁止性規定。房屋買賣中介協議中的違約金條款多為格式條款，將違約金金額約定為合同順利履行時委托人才需支付的中介費，顯然有違《合同法》第40條的規定，加重了委托人的責任，已構成格式合同中的“霸王條款”，應當否認其效力。我國是嚴格控制與限制格式條款的適用。高額違約金條款使得中介公司不僅能減免自身義務，而且加重委托人義務，已構成《合同法》第40條禁止設立的格式條款，應認定為無效。實踐中，高額違約金條款往往以格式條款的形式出現，其一般是由中介公司單方擬定并反復使用，且委托人未經中介同意不得進行修改。我國居間合同立法雖未明文禁止設立高額違約金，但居間合同立法中隱含的一個法律原則即居間人獲取報酬必須以促成交易成功為前提，因此促成交易成功是居間人獲取報酬必須履行的法定義務。高額違約金條款的存在，變相地免除了中介公司所需承擔的法定義務，居間人的義務從促成交易的成功轉化為促成買賣雙方盡快簽署房屋買賣中介協議，因為一旦該中介協議經簽署生效，即使交易最終失敗，其仍可獲得不低于中介費的違約金。相應地，促成交易成功的義務變相地轉嫁到了委托人身上，因為其若無法促成交易成功，就必須承擔高額的違約金。這嚴重背離了居間合同的立法初衷與公平合理的原則。

對于中介來講如何設置違約條款至關重要，如果一旦違約金被認定為無效，其只能另行起訴索要必要的居間活動支出。

居間協議里對中介費的約定很難獲得法院支持，對于違約金的約定約定的公平合理，不違法法律的規定和基本原則，會獲得法院的支持。關鍵在于如何設置居間協議的違約條款

以上就是律霸網小編為大家總結的，相信你對此已有基本的認識，希望通過以上信息能夠幫助您解決問題。最后如果你還有什么詳細問題需要咨詢，可以上網在線咨詢律霸網，我們有專業的律師在線為你解答。