需清楚招生范圍和入讀條件

按照有關規定，義務教育階段實行屬地管理、就近入學，義務教育階段學校招收學齡兒童的居住范圍，即所謂的入學學區。而通常所說的“學區房”，指的是教育教學質量較好的小學及對口初中招生范圍內的二手房或商品房。

在現實生活中，因為投入主體不同，“學區”概念其實應當分為兩類，一類是開發商建設并引入的學校所形成的學區，另一類是政府此前投資建設的學校所產生的學區。

近兩年，教育地產大行其道，一些新建樓盤在建設項目的同時，在小區內或小區附近引進名校，用購房入學資格作為房產的價值提升方式，讓房子更好賣，價格也可以賣得更高。可在銷售過程中，少部分樓盤也會將學區作為小區一大配套甚至是宣傳賣點以打動購房者。但在完成交易后購房者方才發現，自己房子所屬的學區與想象中并不一樣，小孩甚至不能如愿上名校。

那么，如何才能買到真正的一手“學區房”?

對此，專業人士指出，購房者買房前，首先要了解名校的招生范圍和入讀條件，是只要戶口在小區就能入讀，還是要滿足當地教育局的劃區規定，或者是優先入讀。其次，對開發商要聽其言更要觀其行，關注樓盤的教育配套是否與住宅同步規劃、同步建設并同時交付使用，對只宣傳教育配套但沒有真正施工建設及簽約引進的項目，需格外注意。

另外，如果確實是沖著學校才買房，在簽訂合同時，最好要求開發商將有關學校的承諾納入合同附加條款，在實際情況與開發商宣傳不符時，可以根據購房合同，利用法律來保護自己的合法權益。

能否落戶、有無指標很關鍵

目前市場上最多的“學區房”還是市中心的二手房，這是因為原先重點學校都在市區。如今隨著城市不斷往外擴大，城區的住宅建設用地少之又少，加上學校的增長速度遠遠趕不上房子建設的速度，因此這些房子更受追捧。

業內相關人士表示，相比一手“學區房”的購買，購房者購買二手“學區房”更需小心。因為除了和一手住宅交易一樣的步驟，還要特別注意與入學資格相關的事項。

首先，在二手房買賣過程中，由于產權過戶與戶口遷移并不是同時進行，一般情況下是先辦理產權過戶手續，而后再辦理戶口遷移手續，在賣家將原有戶口從房產所在的地址中遷出后，買家才能將家庭成員的戶口遷入。

如果原房主的戶口不遷出，購房者和孩子的戶口則無法遷入，也就無法入學，因此在購房合同中要增加賣房人的戶口應在付清房款前遷出的約定。買賣雙方如果僅口頭約定遷出戶口，賣方戶口卻遲遲不遷出，由于戶口管理政策的限制，此項約定無法強制實施。

其次，購房者購房前還應該先了解原房主戶口內是否有在讀或已經入讀過名校的學生，因為一般名校都有每個戶口只能允許一名孩子就讀的規定。現在個別“學區房”甚至出現即便原房主沒有小孩占用名校就讀指標，但二手房房主子女依然不能入讀的情況。對于這樣的情況，購房者在購買二手房的時候，除了向原房主了解，最好能到對應名校了解相關政策。

不同區域在招生入學方面的要求也各不相同，某些區域要求：房產證、戶籍、實際居住在學區內以及居住有一定年限才能就近入學，所以家長在購買“學區房”時最好也能到對應教育局了解當地政策。

將開發商的承諾納入合同最穩妥

對于已經深陷“學區房”糾紛的業主而言，能否認定開發商存在宣傳欺詐行為呢?而家長購買“學區房”，又該怎樣規避風險?

對此，業界專家表示，要依照事實分幾類情況來分析：倘若開發商所宣傳的學區，因政府規劃調整等原因而沒有實施，不屬于欺詐行為;倘若是開發商利用廣告宣傳子虛烏有的事情，誘使購房者買房，那就不行了。

專家建議，家長在簽訂合同之前，應將合同的相關條款看清楚，這樣才能避免后期出現糾紛。“而最穩妥的情況，就是建議業主在購房時，把開發商承諾進名校的事項納入合同條款中。一旦業主發現實際情況和開發商當時的宣傳不符的話，可以根據購房時的合同，利用法律來保護自己的合法權益。”