第一，開發商已經將房屋預售給買房人，但并未辦理房屋過戶手續，也未交房的情況，風險是由開發商承擔的，這種情況作為買方對房屋損失是無需承受的。

第二，就是房屋已經預售給買方，還沒有辦理房產過戶手續，在交房時發現房屋質量存在問題。房屋發生風險時買賣雙方正在解決房屋質量問題的過程中，這時候雙方其實還沒有辦理書面的收房手續，是不視為交房的，從法學角度即稱為未交付，因而房屋發生風險損失時，即使買房已經入住在房屋中，也是無需承擔任何風險的。

第三，如果交房時未發現質量問題而入住，不管是否已辦理房產過戶手續，風險都只能是買房自己承擔了。

在二手房買賣上，雙方已經簽定了房屋買賣合同，如果未辦理房屋過戶手續，也未實際交房，或者雖然過戶手續已完成，但沒有交房，這兩種情況下風險損失都由二手房的賣方承擔。當然，如果買方已經入住房屋了，不管有否辦理過戶手續，風險承擔自入住時就轉移給買方了。

相關知識：

所謂風險，是指未來可能發生的、對房屋產生不利影響的行為或者事件。如地震、戰爭、泥石流、海嘯、高空物體墜落和恐怖性爆炸等不可預見的可能性。風險造成的結果是不確定的，由于風險轉移的時間對當事人雙方的重要性，所以關于風險轉移的約定成為中很重要的一個條款。商品房的交接，只是轉移房屋的占有，此時房屋轉讓的產權登記一般尚未開始或正在辦理當中，買受人僅享有房屋的占有權和使用權，房屋的所有權尚未轉移給買受人。

從形式上看，交接就是房屋鑰匙的交付和接收(俗稱“交鑰匙”)。但根據《解釋》，交接不僅是房屋本身的交付和接收，即出賣人將房屋的占有轉移給買受人，而且也是房屋風險的交接或移轉。當然，這是針對買賣雙方在合同中沒有對“交付”進行約定時，法律所做的強制性規定，而假定買賣雙方當事人簽訂買賣合同時，約定產權轉讓登記完成的時間作為“交付”的時間時，則房屋的轉移占有不構成“交付”，不發生風險轉移的法律后果。只有在具備合同約定的條件成就時，才發生風險轉移的問題。

出賣人如果未能在約定的交接日期內交房，則房屋毀損、滅失的風險并未轉移，仍由出賣人承擔。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕收房的，房屋損毀或滅失的風險自書面交房通知確定的房屋交付使用之日起由買受人承擔。因此，房屋交接對于雙方來說都有重要的法律意義，應當十分慎重地對待。

風險承擔也稱為風險自留，是指企業自己非理性或理性地主動承擔風險，即指一個企業以其內部的資源來彌補損失。

保險和風險承擔是企業在發生損失后兩種主要的籌資方式，都是重要的風險管理手段。風險自留目前在發達國家的大型企業中較為盛行。

風險承擔是指項目風險保留在風險管理主體內部，通過采取內部控制措施等來化解風險或者對這些保留下來的項目風險不采取任何措施。風險自留與其他風險對策的根本區別在于：它不改變項目風險的客觀性質，即既不改變項目風險的發生概率，也不改變項目風險潛在損失的嚴重性。