面積“多退少補”不合理

在房屋買賣中，購房者經常就實際面積與合同書中簽訂面積之間的誤差與開發商發生糾紛。張*芬表示，這是近幾年商品房糾紛中最常見的問題之一。

根據《商品房銷售管理辦法》，按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中寫明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式，合同未做約定的，則按照面積誤差比值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;超出3%時，買受人有權退房處理。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

這樣處理有個前提——合同未做約定，可實際很多購房合同中對于房屋面積和價款的約定都是‘多退少補’，這樣當房屋面積出現問題時，就只能遵循多退少補的原則處理。多退少補看似合情合理，但實際對于購房者而言很不公平，購房者也會因此承受較大的風險責任。因此建議購房者在簽訂購房合同時，要對這部分內容留個心。

交房標準模糊不清

在購房合同書中，通常都會對交房時間進行約定，若超出交房時間，開發商則需要承擔一定的違約金。

“合同里的‘交房時間’說得往往比較寬泛，一旦出現問題就會成為爭議點。”專家解釋說，對于交房時間，購房者需要了解清楚是經過工程竣工驗收還是已經拿到了《工程竣工驗收備案表》，這兩者之間在時間上會有很大的出入。

“前者比較簡單，后者因為會涉及消防驗收等多個環節，因此需要花費的時間也比較長。《工程竣工驗收備案表》是證明房屋質量檢驗合格、達到了交房要求的依據，也只有在獲得了備案表之后，開發商才可以進行交房，也就是購房者通常所說的‘交鑰匙’。”

產權證辦理期限不明確

房屋權屬證書是證明權利人享有房產所有權的法定要件。在商品房買賣中，交付房屋并辦妥房產證是房地產開發商法定的基本義務。但實際上，寶雞業主在入住新房幾年后仍拿不到房產證的不在少數。

“這與合同約定不明有著很大的關系。”專家表示，通常在購房合同中對房產證的辦理會有期限的限制，超出這個期限開發商需要承擔一定的違約金。但對于這個違約金，購房者也需要留意它是否是固定金額。如果金額固定且涉及數額較少時，就需要注意這樣的約定是否會對開發商產生約束。解決的辦法是將違約金與時間掛鉤，無論是按天、月還是年，時間越長、違約責任越大，這樣對開發商的約束力也就越大，這樣才能督促開發商盡快為業主辦理房產證。