一、逾期交房有合理期限嗎

一般情況下，合同有約定交房時間和交房的合理期限，具體的期限要根據雙方簽訂的合同而定。

二、哪些情況下延期交房可以免責

(一)由于政府行為引起的延期交付。首先，政府行為如是基于社會公共利益作出的，應認定為不可抗力。其次政府規劃調整，則應考慮為情事變更因素，這些因素開發商不可控，應依公平責任原則，允許開發商進行合同變更或者解除合同。

但是政府行為如是基于第三人的過錯做出的，如開發商違反規劃超建、改變容積率等政府部門責令其改正的期間，則不能認定為不可抗力，不能免除違約方的責任。

(二)因自然現象引起的延期交付。如果開發商辯稱，由于暴風雪、大雨、洪水等原因，導致施工不能正常進行，此時，應從以下三個方面認定是否屬于不可抗力：

1、出賣人是否能夠或者應當預見，如果該自然現象是本地區通常的氣象表現形式，則不能認定為不可抗力，因為開發商根椐當地的自然條件，合理安排工期，在簽定合同時合理預見，確保在約定的期限內依法交付房屋。如是自然現象確屬異常天氣，應認定為不可抗力。

2、出賣人是否能夠或應該能夠解決。如果該自然現象是開發商不能解決的，就應該認定為不可抗力;如果自然現象是開發商可以解決的，例如從來不下雪的地方下雪了，但是降雪量在其他地方不會造成影響，因此是屬于可以解決的，就不能認定為不可抗力。

3、該自然現象是否足以導致延期施工，自然現象與延期施工之間是否有因果關系。法院在審理案件時應結合施工日志、氣象資料等綜合分析該自然原因是否構成不可抗力進行認定。

(三)拆遷不暢等社會事件。開發商經常辯稱由于“釘子戶”導致拆遷不能如期進行進而逾期交房。我們認為，如果是開發商原因引起的拆遷不暢，就不能構成不可抗力。雖然強制拆遷屬于政府或法院的職務行為，開發商無法控制，但對于拆遷安置問題與房屋交付屬不同的法律關系，不應免除其違約責任。

(四)建筑工程安全事故等突發事件。我們認為，開發商不應當以自己或第三人的過錯或過失行為來抗辯違約責任，此種情況導致工程延期竣工交付，不應當免除逾期責任。

最后還要提醒購房者注意，如果出現法律規定的不可抗力和《合同》里約定開發商可以免責的原因，而開發商沒有在《合同》約定的期限內告知購房者，或者開發商延遲交房后發生不可抗力的，同樣要承擔逾期違約責任。

三、延期交房開發商需要承擔哪些責任

(一)違約責任承擔方式

《合同法》等法律規定合同當事人一方違約，另一方可以請求違約方繼續履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執行定金罰則及其他補救措施。商品房買賣合同示范文本第九條對開發商延期交房的違約責任按延期時間分兩種情況處理：

1、延期超過合理期限，購房者有權選擇解除合同或繼續履行合同，并可要求開發商支付違約金。實踐中，買受人要求出賣人繼續履行并支付延期違約金的較多。

2、逾期不超過一定期限(如60日或90日等)，自合同規定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，開發商按日向買受人支付已付房款的萬分之(一般約定萬分之二或三)的違約金，合同繼續履行。

(二)逾期違約金的確定。

依照商品房買賣合同示范文本第九條約定的違約金數額或者違約金數額計算方法予以確定，如果沒有約定，則根據法律規定判斷，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定，按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

(三)開發商辯稱違約金過高請求減少的法律適用。

開發商經常辯稱延期交房違約金過高而請求減少，因為合同法規定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。但是根據合同法關于意思自治原則，既然明確約定了違約的責任承擔方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執行即可，如果將違約金數額減少，則雙方當事人對違約金的約定便沒有任何意義。

對于這一點，我國的相關司法解釋規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵誠實守信、制裁違約行為，對于惡意違約行為，不能減輕責任。

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