逾期交房的損失怎么證明

根據相關法律規定，當事人因違約金的過高或者過低而請求法院予以調整的，法院應以造成的損失為基礎進行調整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個舉證責任分配問題，即哪方對損失的大小承擔舉證責任?一種觀點認為，實際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對方實際遭受的損失有多少，故應當由遭受損失一方就其遭受的損失承擔舉證責任。另一種觀點則認為，遭受損失一方沒有義務舉證證明自己損失的大小，而應當由另一方對損失的大小承擔舉證責任。

筆者認為，首先，“誰主張，誰舉證”是一項基本的舉證責任分配規則，除非法律有特別規定，否則均應當由主張方承擔舉證責任。在當事人請求人民法院對約定的違約金進行調整的情況下，仍應當由主張調整違約金的一方承擔舉證責任。但應注意的是，主張調整違約金一方承擔舉證責任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高于或低于實際造成的損失，損失的大小只是其承擔舉證責任范圍的一部分。其次，法律之所以賦予一方當事人請求法院對約定的違約金進行調整的權利，是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當事人權利義務的失衡，體現的是民法上的“公平”原則。但如果將舉證責任強加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔不利后果，其本身便難謂“公平”，與法律規定此項制度的本意背道而馳。因此，第一種觀點實不足取。

究竟該如何認定開發商逾期交房給購房者造成的損失呢

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，如果合同中對逾期交房違約金未作約定，違約金數額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。從上述規定可以看出，最高人民法院在合同未對違約金作出約定的情況下，明確將同地段同類房屋租金標準作為確定逾期交房給購房者造成的損失賠償額的依據。之所以如此規定，是由于同地段同類房屋租金標準與購房者可能遭受的損失存在一種最大程度上的相似性。因為在逾期交房的情況下，購房者通過租用同地段同類型的房屋，亦可以實現其對房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同類型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房給其造成的損失。因此，如果開發商主張逾期交房給購房者造成的損失相當于同地段同類房屋的租金，并請求將同地段同類房屋租金作為認定購房者損失大小的依據，人民法院可以按照同地段同類房屋的租金標準對違約金進行調整。

但是亦應當注意，將同地段同類房屋的租金標準作為認定損失大小的依據，實系在逾期交房所產生的損失難以衡量的情況下，不得已而采取的一種方法。通過這種方法計算的損失與購房者實際遭受的損失并不完全等同，最多只能算是對損失的一種“推定”。在訴訟中，如果購房者可以舉示充分證據證明其損失的大小，或者可以舉示其他證據證明其除了租金損失外還存在其他損失，那么這種“推定”便不再具有合理性，人民法院應當根據購房者的實際損失來確定是否對約定的違約金進行調整，也即購房者對其損失的大小享有一種補證的權利。

對于逾期交房的損失證明有疑問或顧慮，無法解決的時候應該要找專業律師幫助你。