一、民事責任

根據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規(guī)定，賣房人與數(shù)個購房者簽訂合同，在將房屋過戶給其中一人后，應當對其他購房者承擔違約責任。

賣房人與數(shù)個購房者簽訂合同后未過戶給任何一方，購房者均要求履行合同的，如何確定應當過戶的對象及相關司法解釋未有明確規(guī)定，各地法院操作不一，如《市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》規(guī)定，未辦理房屋所有權轉移登記時，先考慮誰實際合法占有房屋;都未實際占有房屋的，應綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

二、刑事風險

1.犯罪主體：大多是二手房買賣中的自然人

通過在裁判文書網(wǎng)上查閱相關判決書，筆者發(fā)現(xiàn)涉及”一房二賣“的刑事案件絕大多數(shù)發(fā)生在二手房交易中，且被告人多是自然人。畢竟一手房交易中作為出售人的房產開發(fā)商相對比較有信譽和資質，即使存在一房二賣，一般也容易被認為是民事糾紛。但仍有判決開發(fā)商在一房二賣中構成犯罪的案例。

2.賣房人通過簽訂房屋買賣合同的形式收取他人購房款，事后又將房屋過戶給其他購房者，極容易構成合同。

第224條的合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數(shù)額較大的行為。

“一房二賣”中行為人構成合同詐騙罪，依然要滿足詐騙犯罪的基本構造，即行為人實施欺騙行為——對方(受騙人)產生錯誤認識——對方基于錯誤認識處分財產——行為人或第三者處分財產——被害人遭受財產損害。

因此，要認定“一房二賣”的行為人構成犯罪，必須同時滿足三個條件：出賣人具有非法占有購房款的主觀目的，購房者存在認識錯誤;出賣人實際取得購房款。

3.構罪形式

筆者通過案例研究，總結如下幾種“一房二賣”時對出賣者來說容易產生刑事風險的形式：

a.出賣者非房屋實際產權人，與他人簽訂合同，收取購房款的;

b.出賣人偽造房屋權屬憑證，與他人簽訂合同，收取購房款的;

c.出賣者已將房屋實際出售過戶給他人，又與他人簽訂合同，收取購房款的;

d.出賣者與他人簽訂合同后，不履行房屋交付和過戶義務，逃匿和拒不退還購房款的;

e.出賣人明知沒有還款能力，將房屋重復抵押或出售，獲取貸款或者購房款的;

4.排除情形

筆者認為，下列“一房二賣”應當作為民事糾紛，不應當認定為犯罪：

a.出賣人作為實際房屋所有人，與他人簽訂多份合同，將房屋選擇過戶給一人，對其他人承擔違約責任或者退還房款的;

b.出賣人雖未將房屋過戶登記給買受人，但已實際交付買受人，且不影響買受人實際使用的;

c.名為房屋買賣，實為以房抵債的;

5.結語

“一房二賣”情形下的民事責任和刑事責任的邊界比較模糊，當事人一定要準確把握上述罪與非罪的形式，避免陷入牢獄之災。