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寧波
防止一房二賣有什么法律依據
本案是在現實生活中出現一房二賣的典型案例，因原房主的一房二賣，致使簽訂合同的另一方當事人王某期待的物權落空，造成難以挽回的損失。案例中劉某與王某之間簽訂的房屋買賣合同自雙方簽字之日起生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。王某與劉某簽訂購房合同，但王某只享有合同上的請求權，沒有排他性，所以購房人也就無法防止售房人將房屋以更高的價格出賣給其他人，即“一房二賣”。如果發生了這種情況，購房人只能主張售房人違約賠償，而不能獲得所購房屋。王某將房屋出賣給孫某，雙方辦理了不動產物權登記，該房屋所有權已經合法轉移給孫某享有，王某不再對該房屋享有所有權，故劉某與王某之間的房屋買賣合同已無繼續履行的可能。但是，因為該合同已經成立生效，合同中約定了違約金，故劉某有權以王某不履行合同為由向其主張違約金。因此法院最終支持王某向劉某要求支付違約金5萬元的賠償。
“一物二賣”是社會經濟生活中常見的一種不誠信交易行為，對于這種行為，當事人可以訂立書面合同，約定違約金、定金等作為交易保障，約束對方的行為，并在權益受損時獲得補償。但不能使自己要求獲得物權——房屋的所有權的利益實現。
2007年10月1日實行的《物權法》中設計的預告登記制度，為防止一房二賣提供了有效的法律途徑，房屋在進行了預告登記之后，就具有了物權的排他效力，購房人將來就可以獲得所購買的房屋。
預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”
預告登記制度不僅可以防止開發商“一房二賣”，也可以避免開發商拿已經出售的房屋向銀行抵押貸款。在二手房買賣中，預告登記也具有同樣的效用。
本案中，劉某如果預先辦理預告登記，孫某就無法在預告登記失效前進行物權登記了，而王某處分房屋的行為也無法產生效力。此時如果王某不履行合同，劉某則可以向法院起訴要求王某繼續履行，從而取得房屋所有權。
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