開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u怎么處理?

1、出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人訂立合同后，對(duì)后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)的情形。

在該情形下，兩個(gè)房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

前買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣人的請(qǐng)求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對(duì)買賣標(biāo)的物本身無(wú)直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記移轉(zhuǎn)于后買受人，故其對(duì)該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《》第一百一十條第一項(xiàng)的規(guī)定，出賣人對(duì)買受人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實(shí)上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說(shuō)，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒(méi)有強(qiáng)制實(shí)際履行問(wèn)題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。

2、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同。

此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。”不屬于出賣人所有且出賣人無(wú)處分權(quán)的物，.不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。關(guān)于無(wú)權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！?/p>

3、兩次買賣均未完成過(guò)戶登記的處理。

在兩次買賣均未辦理過(guò)戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過(guò)債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。基于先后買賣合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無(wú)位序關(guān)系，故前買受人及后買受人均得隨時(shí)向出賣人請(qǐng)求履行債務(wù)。

房屋買賣合同買受人的權(quán)利之一，也是履行的重要內(nèi)容，就是行使房屋所有權(quán)過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)。在兩個(gè)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的前提下，誰(shuí)先取得登記申請(qǐng)權(quán)，誰(shuí)就有優(yōu)先的效果。

故就兩個(gè)合同的履行而言，首先應(yīng)當(dāng)以請(qǐng)求辦理過(guò)戶登記的先后，確認(rèn)買受人中先行使請(qǐng)求權(quán)方的行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)請(qǐng)求的，應(yīng)以約定的履行期屆至日的先后，確認(rèn)履行期先屆至的合同的買受人行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán);一合同約定了履行期限，另一合同沒(méi)有約定履行期限，可確認(rèn)沒(méi)有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請(qǐng)權(quán)的優(yōu)先權(quán);均沒(méi)有約定履行期限的，原則上認(rèn)為兩合同的買受人自合同成立時(shí)起即享有行使登記申請(qǐng)權(quán)，但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請(qǐng)權(quán)的時(shí)間在前，應(yīng)以訂立合同的先后，來(lái)保護(hù)訂立在先的合同。但這種保護(hù)并不是確認(rèn)前買受人擁有房屋所有權(quán)，而是保護(hù)前買受人得以行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)優(yōu)先受理前買受人的登記申請(qǐng)，法院可判決強(qiáng)制出賣人履行前一合同，督促其及時(shí)辦理登記手續(xù)。

一房二賣要承擔(dān)哪些法律后果

1、從民事責(zé)任角度分析

(1)對(duì)于有效合同的當(dāng)事人

任何一個(gè)買受人都有權(quán)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商履行合同，交付房屋。而從公平合理的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)第一買受人履行交付義務(wù)，而對(duì)其他買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。具體而言，根據(jù)《司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

(2)對(duì)于可撤銷合同的當(dāng)事人

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的買受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

(3)對(duì)于無(wú)效合同的當(dāng)事人

無(wú)效合同的善意買受人可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無(wú)效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

(4)二種情況下的特殊處理

第一種情況：根據(jù)《司法解釋》第七條的規(guī)定，在房屋補(bǔ)償安置協(xié)議中，如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，那么被拆遷人享有優(yōu)先權(quán)，即使后買受人已經(jīng)取得房屋并辦理登記手續(xù)，其仍可以主張后買賣合同無(wú)效，請(qǐng)求撤銷房屋所有權(quán)登記，并要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付房屋。

如果被拆遷人不主張上述權(quán)利，其可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

第二種情況：后買賣合同存在惡意串通的情形。根據(jù)《》、《合同法》、《司法解釋》第十條規(guī)定，善意買受人可以主張惡意串通的合同無(wú)效，即使惡意串通人已經(jīng)取得房屋并辦理了登記手續(xù)，善意買受人仍可以主張其合同無(wú)效，請(qǐng)求撤銷房屋所有權(quán)登記，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付房屋。

如果善意買受人不主張上述權(quán)利，其可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失、并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

另外根據(jù)《民法通則》第六十一條第二款的規(guī)定：“雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)家、集體所有或者返還第三人?！币虼朔康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商和買受人的惡意串通行為還可能承擔(dān)追繳所得的法律后果，即雙方因惡意串通合同而取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)收歸國(guó)家或集體所有。

2、從行政責(zé)任角度分析

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在一房二賣的情形時(shí)，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

3、從刑事責(zé)任角度分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一房二賣，在主觀上存在欺詐的故意，因此在具備法定情節(jié)的情況下可能構(gòu)成。合同是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中采取各種虛構(gòu)事實(shí)的方法，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的行為。

在認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一房二賣是否構(gòu)成犯罪時(shí)，應(yīng)注意區(qū)分犯罪與民事欺詐行為。首先在主觀上，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對(duì)方當(dāng)事人的財(cái)物，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是通過(guò)買受人履行合同、支付房款來(lái)獲取財(cái)物，但自己根本不打算履行交房義務(wù)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意圖無(wú)償占有買受人的財(cái)物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當(dāng)?shù)睦?，故意不履行其他合同，但其并不具有無(wú)償占有他人財(cái)物的意圖，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只是為了獲取更高的售房?jī)r(jià)格而故意一房二賣，但對(duì)于買受人已支付的購(gòu)房款，其并不想非法占為已有。其次在具體行為上，結(jié)合主觀故意考慮，構(gòu)成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能在簽訂合同時(shí)就沒(méi)有履約能力，如根本不可能建造房屋;也可能在簽訂合同時(shí)，采取各種欺詐手段，如虛構(gòu)單位、冒用他人名義、偽造票據(jù)等，企圖騙取買受人的財(cái)物占為已有;還可能在簽訂合同取得買受人的購(gòu)房款后，又打算不履行交房義務(wù)，肆意揮霍所取得對(duì)方財(cái)物等。綜上，在構(gòu)成合同詐騙罪的一房二賣行為中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在實(shí)施欺詐時(shí)須受非法騙取對(duì)方財(cái)物目的的支配，即其只想無(wú)償占有對(duì)方財(cái)物，而無(wú)履行交房意圖，而買賣合同已進(jìn)入履行階段，即買受人已經(jīng)支付房款。

根據(jù)的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達(dá)到數(shù)額較大情節(jié)時(shí)才構(gòu)成犯罪。目前對(duì)于數(shù)額尚無(wú)明確規(guī)定，一般參照最高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問(wèn)題的解釋》，以個(gè)人詐騙公私財(cái)物2000元以上屬數(shù)額較大。