一.按揭買房的具體流程

1.選擇房產

如果購房者想獲得樓宇按揭服務,在選擇房產時就應著重了解這一方面的內容。購房者通過廣告或銷售人員的介紹而得知一些項目可以辦理按揭貸款時,還要進一步確認開發建設的房產是不是已經獲得了銀行的支持,以此來保證按揭貸款的順利獲取.

2.辦理按揭申請

購房者在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支持后,應向銀行或者是銀行指定的律師事務所來了解銀行關于購房者獲得按揭貸款支持的規定,準備相關的法律文件,填報《按揭貸款申請書》

3.簽訂購房合同

銀行在收到購房者提交的與按揭申請有關的法律文件,在經審查確認購房者確實符合按揭貸款的條件后,才發給購房者同意貸款通知或者按揭貸款承諾書。購房者即可與發展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》.

4.簽訂按揭合同

購房者在簽訂購房合同,并取得交納房款的憑證以后,拿著銀行規定的有關法律文件再與發展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》來明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式以及其他的權利與義務.

5.辦理抵押登記、保險

購房者、發展商和銀行持《樓宇按揭抵押》及購房合同到房地產管理部門去辦理抵押登記備案手續。對期房,在竣工后應辦理變更抵押登記。通常情況下,由于按揭貸款時間相對較長,銀行為了防范貸款風險,會要求購房者申請人壽、財產保險。購房者購買保險,應列明銀行為第一受益人,在貸款履行期內不可以中斷保險,而且保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前,保險單應交由銀行執管.

6.開立專門還款賬戶

購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后,按合同約定,要在銀行指定的金融機構開立專門還款賬戶,并簽訂授權書,授權該機構從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。銀行在確認購房者符合按揭貸款條件,履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務。并辦理相關手續后,一次性將該貸款劃入發展商在銀行開設的銀行監管賬戶,作為購房者的購房款

二.按揭貸款買房注意事項

1.請不輕信發展商的按揭許諾

就當前來講,只有選擇獲得了銀行樓宇按揭支持的房產,購房者才有可能獲得按揭貸款。因此購房者應該著重審查:(1)發展商是否已取得了該房產的合法開發手續和預售以及銷售的批準文件;(2)你所選擇的房產是否得到了銀行樓宇的按揭承諾,提供按揭的成數、年限和利率。此外,有的項目雖已辦下按揭貸款,但能提供按揭的只是所售樓盤中的一部分,因此,購房者還應確認你所要購買的房產是否真的在能夠提供按揭的房產范圍之內。

2.銀行對置業者進行的資格審查

不少購房者認為,只要是選擇了得到銀行樓宇按揭支持的房產,就應該得到銀行的按揭服務。但是,這是一種誤解。銀行為發展商開發建設的樓宇提供按揭支持,這僅僅是表明該樓宇已經取得了一定規模的貸款額度,而最終是否向購房者提供貸款的決定權還是歸銀行。銀行在受理購房者的貸款申請之后,還要從民事主體資格、資信狀和還款能力等方面來對購房者進行資格審查,以確認購房者是不是符合規定的條件。如果購房者在沒有取得銀行按揭貸款支持確認的情況下,就盲目地與發展商簽訂購房的合同,如果在不符合銀行條件時,就無法獲得按揭貸款,這樣會造成資金上的被動,被迫選擇其他的付款方式,從而影響自己的資金安排,甚至于放棄購房,造成定金的損失。