購房合同

案情簡介

2013年12月28日，傅某、蘇某簽訂房屋買賣合同，約定傅某購買蘇某名下的位于杭州某區的某號房屋。截至2014年2月1日，傅某付清全部款項150萬元，蘇某于2014年2月14日將訴爭房屋過戶至傅某名下。另查，2012年10月，案外人劉某在訴爭房屋內死亡，尸體經有關部門鑒定符合縊死，死者系當時的房屋所有權人劉某的親屬。

傅某表示其購買該房屋系為兒子準備新房，蘇某故意隱瞞房屋吊死過人即房屋系“兇宅”的事實，違反了誠實信用原則，違法了公序良俗，屬于欺詐行為，故主張撤銷房屋買賣合同，并要求蘇某返還購房款，賠償相應損失。蘇某予以否認，表示“兇宅”系迷信說法，不影響房屋使用。其于2012年12月自劉某處購買該房屋，系投資購房，對“兇宅”一事不知情，亦不存在過錯，不符合撤銷合同的法定事由。

審理結果

1、法院經審理認為：傅某、蘇某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思的表示，合法有效。一審判決如下：駁回原告傅*新的全部訴訟請求。

2、被告持原審起訴意見提起上訴。中級人民法院經審理認為：法律規定，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求法院撤銷。根據已查明的事實，原審法院在本案審理中經調查確認訴爭房屋發生過有人縊死的事實，傅上訴未提供證用以證明被告知曉并隱瞞這一事實。據此二審判決駁回上訴，維持原判。

律師分析

《合同法》第6條規定：當事人行使權力、履行義務應當遵循誠實信用原則。本案處理重點在于對“兇宅”的法律理解。“兇宅”即發生過非正常死亡事實的房屋。

有觀點認為，“兇宅”系迷信說法，不影響房屋使用及居住功能，不得因此判決撤銷房屋買賣合同。筆者認為，兇宅雖不影響房屋正常使用，但對“兇宅”的忌諱是社會上普遍存在的傳統心理，進而對房屋的市場價值和使用價值產生較大的影響，因此，若賣方明知道是兇宅，但刻意隱瞞的，應理解為對誠實信用原則的違反。

但應注意的是，“兇宅”本身并不構成合同撤銷事由，只有在賣方刻意隱瞞“兇宅”的事實，對買方構成欺詐的情形下，才能按《合同法》第54條第二款的規定“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷”，請求撤銷合同。因此，具體到本案，一、二審法院的審理思路均集中于蘇某是否對“兇宅”知情并刻意隱瞞，但由于傅某就此未完成舉證責任，因此敗訴。

法條原文

《合同法》第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的;

(二)在訂立合同時顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。

第五十五條有下列情形之一的，撤銷權消滅：

(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權;

(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。

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