政策部分.是前一階段國(guó)家房產(chǎn)政策調(diào)整所導(dǎo)致的后期反映結(jié)果。從政策扶持，到放任發(fā)展，再到政策打壓的過(guò)程，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的一個(gè)坐標(biāo)線(xiàn)；

炒作部分.是整個(gè)房?jī)r(jià)熊市泡沫經(jīng)濟(jì)風(fēng)光不再，房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格浮出水面，接到最后一棒的真正購(gòu)房者無(wú)法接受這一當(dāng)初在繁榮經(jīng)濟(jì)掩蓋下所炒作的虛擬價(jià)格；

違約部分.開(kāi)發(fā)商牟取暴利后在履約過(guò)程中仍不能如約向購(gòu)房者按時(shí)交付房屋或辦出產(chǎn)證或出現(xiàn)這樣那樣的質(zhì)量問(wèn)題。一年接近尾聲，購(gòu)房者從購(gòu)房時(shí)的期待，到跌價(jià)后的無(wú)奈，直至開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾仍是遙遙無(wú)期后的受騙感足以讓購(gòu)房者憤怒乃至加入退房行列；

二、既然要求退房，那么下一步如何解除合同，成功退房呢？本律師就這方面的法律問(wèn)題總結(jié)如下：這一約定解除合同條款還可能出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商不能按約辦理產(chǎn)證及權(quán)利登記，交付房屋時(shí)面積出現(xiàn)誤差等問(wèn)題上，有的合同里還會(huì)有一方主動(dòng)提出解約時(shí)須向守約方支付違約金這一約定解除條款，出現(xiàn)這些情形時(shí)，購(gòu)房者要注意充分利用。

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十四條（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。

第十九條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

三、依相關(guān)法律法規(guī)及司法解釋規(guī)定行使合同解除權(quán)而退房的還包括以下情形：

商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

前述建設(shè)部辦法還規(guī)定商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。該條與最高院解釋相互呼應(yīng)。

根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以解除合同的，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因開(kāi)發(fā)商方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

一是購(gòu)房者提出退房后，開(kāi)發(fā)商會(huì)采取拖延戰(zhàn)術(shù)，遲遲不給購(gòu)房者明確答復(fù)，企圖通過(guò)拖延時(shí)間讓購(gòu)房者喪失解除權(quán)，因此解除權(quán)的行使要以書(shū)面形式（最好是律師函）鄭重明確地告知開(kāi)發(fā)商；另一方面開(kāi)發(fā)商會(huì)讓購(gòu)房者寫(xiě)一個(gè)書(shū)面形式的退房申請(qǐng)，一旦購(gòu)房者在退房申請(qǐng)中有不利于自己的陳述，則很有可能被開(kāi)發(fā)商作為不予退房的證據(jù)來(lái)使用，因此建議不要給開(kāi)發(fā)商以書(shū)面退房申請(qǐng)，以防開(kāi)發(fā)商設(shè)下陷井；開(kāi)發(fā)商答應(yīng)退房后對(duì)于購(gòu)房者已付購(gòu)房款包括貸款要讓開(kāi)發(fā)商在確定期限退還，并約定在此期限內(nèi)沒(méi)有退還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，從而讓開(kāi)發(fā)商有及時(shí)退款的壓力！

以上列舉退房解除合同的情形只要具備任何之一當(dāng)事人均可主張行使合同解除權(quán)，同時(shí)可在合同解除后追究違約方民事賠償責(zé)任，即違約方除應(yīng)返還購(gòu)房款，還應(yīng)賠償損失，賠償?shù)姆秶ㄙ?gòu)銀行同期利息、違約金、其他損失（同地段房屋差價(jià)、懲罰性賠償金、購(gòu)房組合貸款及保險(xiǎn)費(fèi)用、已交納相關(guān)稅費(fèi)、必要的誤工費(fèi)與律師費(fèi)）。