投資商鋪不能只計較公攤

實際上，高公攤商鋪成功的案例也屢見不鮮。曾經(jīng)創(chuàng)下成都商鋪單價最高18萬/平方米的銀石廣場，商鋪公攤比例在35%-40%左右。

商鋪的公攤面積主要涉及大堂、走廊、過道、公共門廳、服務(wù)公共用房和物業(yè)管理用房等，因此公攤率較普通住宅要高。投資商鋪最終應(yīng)考慮的是商場未來的商業(yè)氣氛、經(jīng)營效益，不能只簡單地計較公攤面積、使用面積等因素。

商鋪公攤面積包括：與該商鋪使用相關(guān)的樓梯、過道、設(shè)備房、外墻及共用墻體等，房屋交付后，由房管局按設(shè)計和實際進行測算。

商鋪的公攤面積是有公式計算的。公攤的公用建筑面積=公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積。反過來，公攤系數(shù)=公攤面積÷套內(nèi)面積，而套內(nèi)面積=建筑面積-公攤面積。

需要注意的是，公攤系數(shù)不是以單戶來計算，而是由整棟樓的公用建筑面積除以整棟樓的所有套內(nèi)面積之和得出的。整棟樓的公用建筑面積，是由整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，再扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積后得出。各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，即為購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

現(xiàn)實情況中，公攤率是有些開發(fā)商為了讓購房者感覺公攤較小，有意創(chuàng)造的一個概念，以此偷換公攤系數(shù)。他們有意將除數(shù)套內(nèi)面積偷換成數(shù)字大的建筑面積，從而使得出的數(shù)據(jù)變小，使購房者誤以為公攤系數(shù)較小。

至于商鋪公攤面積50%是否合理，也是不同的說法，一個表示偏小，使用率有點低;而另一個表示，商鋪的公攤面積并無硬性的規(guī)定，一般都是50%。

“商鋪項目和普通住宅不一樣，公攤面積算起來較為復(fù)雜，但過多的公攤面積顯然對購房者不利。”

據(jù)介紹，由于商鋪的公攤面積算起來相對復(fù)雜，只有具有資質(zhì)且比較規(guī)范的測繪單位能說出具體分?jǐn)偛糠郑芏嗖粔蛞?guī)范的開發(fā)企業(yè)往往只告知業(yè)主大概的數(shù)字。

商鋪的公攤面積測算涉及面廣，包括走廊、物業(yè)用房、樓梯、設(shè)備用房等，即使業(yè)主知道哪些部位可以分?jǐn)偅珜ψ约核鶎俚牟糠忠矡o法算清楚。“比如有的走廊寬5米，有的寬3米，開發(fā)企業(yè)肯定要取一個平均值來計入公攤面積。”