二手房地產買賣合同中違約責任的約定

在房屋買賣的過程中，最擔心的一個是房屋的過戶登記，和房款的及時到賬，那么最大的違約責任也應該在這兩部分了。至于其他的，還可以約定定金，以保證雙方在簽署合同之前違約，其實就是房屋的質量和面積的違約責任的約定。

【案情】

2010年3月，甲、乙雙方預約簽訂上海市二手房地產買賣合同。該房屋內沒有設定抵押、沒有租賃、沒戶口。簽約當日，甲方提出自擬違約責任細則，乙方表示同意。本合同中僅列舉了四項具體的違約責任承擔，分別是：一、甲方(出賣人)逾期交房責任;二、乙方(買受人)逾期付款責任;三、因雙方原因不能辦理或者不能按期辦理過戶手續的責任;四、乙方(買受人)貸款不成的責任。而對于其他條款沒有約定具體的違約責任事項，雙方當時認為其他條款一般也不會造成違約。由于乙方為外地人士急于入住，雙方約定于簽訂合同后三個工作日內交房。簽訂三日后，乙方搬入該房屋內。合同條款約定“在交房后三個工作日甲乙雙方共赴有關部門辦理水、電、煤、電話、有線電視等設備。”甲方因為出國辦事，交房后一個月，遲遲不出現，進行辦理更名手續。于此同時約定兩個月內過戶，甲方因外出原因不能前往過戶，同時由于甲方朋友為其找到了出價高出此次房地產交易的價格的購買者，于2010年5月初單方提出解約。

【案情分析】

在簽訂買賣合同中，一般雙方都比較重視具體的條款而對于違約責任并不是十分重視。本案中，雙方高度重視了違約責任，但是對于幾個可能出現的違約情況作出了具體的違約責任承擔方式。然而對于其他條款的違約責任沒有作出約定。根據有關法律規定，當事人間對違約責任有約定的從約定，沒有約定的則按法律規定承擔責任。因沒有約定而按法律規定承擔違約責任時，我國《民法》以及《合同法》規定，違約方只賠償對方因違約所造成的實際損失，對該實際損失當事人還必須提供相應證據加以證明。在一些實際案例當中，因當事人不能提供充分證據來證明違約方帶來的損失，而在訴訟中難以勝訴。

本案中，出現了兩點違約：

1.未如期辦理更名手續的違約。

2.出現了未約定買賣雙方中單方提出解約的違約責任。

該兩種違約情況，對于乙方(買受方)不能提供充分證據來證明違約方帶來具體損失，雖然甲方明顯違約，但是乙方的權益得不到很好的保障，因為違約金沒有具體的計算方法或具體的數額。

【專家支招】

一、二手房買賣合同中應該特別注意以下違約責任的約定：

1.二手房權利人(出賣方)逾期交房的責任。

2.買受人逾期付款的責任。

3.非因不可抗力的原因，不能辦理或者按時辦理過戶手續的責任。

4.買方或賣方單方解除合同的責任。

5.房屋質量不符合約定的責任。

二、對違約責任約定的方式

1.甲乙雙方違約責任需對等，不可顯失公平。

2.違約責任需覆蓋各個條款。

3.違約責任一定要明確。最簡單的方式就是約定違約金。

4.違約金一定需有明確的計算方式或約定具體金額。

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