一、涉及共有產(chǎn)權(quán)的房屋

涉及共有產(chǎn)權(quán)的房屋，出售應(yīng)該經(jīng)過共有人的同意，共同操作才能合法完成。

所以，在二手房交易時，要先查清楚房屋所有權(quán)證書，看清楚上面是否有共有人，如果有，應(yīng)要求所有共有人共同簽署相應(yīng)合同。

楊律師要特別提醒大家注意一點：有些情況下，房屋所有權(quán)證上只有一個人的姓名，但是該房也可能存在法律上的共有人，最典型的就是夫妻共有的房產(chǎn)登記在夫妻一方名下。實踐中，因此發(fā)生的爭議也是相當(dāng)多的：有的是在離婚時夫妻一方利用轉(zhuǎn)讓等方式轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，有的是因房屋增值，出售房屋的一方利用這個理由反悔。

在二手房交易時如果碰到賣方是已婚的話，不管房產(chǎn)證上配偶是否登記為共有人，楊*戰(zhàn)律師建議要求賣方的配偶出具相應(yīng)證明同意的文件。在實地看房時也要注意有沒有其他共同居住人，這些人有沒有什么意見。多加點小心，免去不必要的麻煩和糾紛總是沒錯的。

二、未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋

這種情況是指可以取得產(chǎn)權(quán)證，但是暫時未取得產(chǎn)權(quán)證的情況。商品房的產(chǎn)權(quán)證辦理往往是一個需要一定時間的過程，幾個月甚至一兩年都有可能。如果開發(fā)商出現(xiàn)什么問題，入住后三五年無法辦理產(chǎn)權(quán)證甚至最終無法取得產(chǎn)權(quán)證的情況也可能出現(xiàn)。

在未取得產(chǎn)權(quán)證前，原來的商品房購房者可能會因某種原因想出售。這種情況下簽訂買賣合同是有效的，但是這類交易風(fēng)險比較大，尤其是賣方的房產(chǎn)證短期內(nèi)不能辦下來時，未來的變數(shù)太多，購買需要謹(jǐn)慎。

如果購買，建議找律師起草相對完善的協(xié)議，就各種可能出現(xiàn)的情況，提前做出應(yīng)對處理方案。

三、涉及抵押或被查封等限制過戶的房屋

按《物權(quán)法》規(guī)定房屋所有權(quán)以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，所以要取得房屋所有權(quán)一定要辦理過戶，但是如果該項房產(chǎn)被抵押或被司法機(jī)關(guān)采取了保全、查封等措施，在此期間，房子是不能過戶的。通過貸款購房在貸款還清前房子會抵押給銀行，因某種原因，房子還可能被司法機(jī)關(guān)查封或保全。

房產(chǎn)被抵押或查封并不改變所有權(quán)，理論上產(chǎn)權(quán)人也有權(quán)簽訂買賣協(xié)議出售。但未解除抵押或查封前不能過戶。

涉及有銀行貸款被抵押的情況很普遍，購買時要注意確保賣方及時還清貸款，解除抵押，通常正常操作風(fēng)險還是可以避免的。實用法律知識

但如果購買的房子被法院查封，說明賣方或房產(chǎn)涉及重大糾紛，對買方而言，風(fēng)險就太大了。很可能最后房子被拍賣而無法取得房產(chǎn)，而付出去的錢還要費力去追。楊律師建議在正式簽約前，最晚在付款前，應(yīng)該到房管部門核實房產(chǎn)的抵押、查封情況。

四、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房子

房子被列入拆遷公告范圍，是禁止過戶的，房了很快要拆了，拆遷款一般是針對房屋所有權(quán)人，這時再買房子，顯然是沒什么必要。

五、產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋

如果您要購買的房屋存在爭議，尤其是產(chǎn)權(quán)爭議，您購買時就要謹(jǐn)慎決定，可能的話，最好別買。往往涉及產(chǎn)權(quán)爭議的房子，爭議的另一方在法院起訴時會申請財產(chǎn)保全，就是我們前面說的提示七當(dāng)中的情況。但也有訴訟期間不申請保全的。

涉及爭議的房屋就算最后您可以合法取得所有權(quán)，但麻煩還是離得遠(yuǎn)一些為好不是?所以，如果了解到房屋有爭議，要綜合考慮清楚再決定。

六、正在出租的房屋

房屋在出租期間，是可以交易的。但要提醒交易的雙方注意兩個問題，否則很可能造成買賣關(guān)系無效，造成買方或賣方的損失：

第一是要注意“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”。

《合同法》第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”

在房主出售房屋的時候，房屋的承租人是有優(yōu)先購買權(quán)的。意思就是房屋所有權(quán)人出售房屋的，在同等條件下，房屋的承租人有優(yōu)先購買的權(quán)利。

在房主出售房屋時，如果有承租人，應(yīng)核實承租人是否購買，如無意購買應(yīng)該要求承租人提供放棄購買的書面證明。

對“合理期限”是多長時間《合同法》并無規(guī)定，一般理解是三個月。因為《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”

第二是要注意“買賣不破租賃”。

《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

這就是“買賣不破租賃”，很多人往往沒注意到這一點。很多新房主買了房就想把原租戶趕出去，認(rèn)為原來的租賃合同是原房主簽的，現(xiàn)在我是房主，我說了算，原來的協(xié)議不算數(shù)。這個想法是絕對錯誤的，新房主也要接受原租賃協(xié)議的約束，因為你買的就是有這個租賃關(guān)系的房子。除非讓原房主在交房前就解除掉原租賃合同。

基于“買賣不破租賃”的原則，楊*戰(zhàn)律師特別提醒在購買二手房時如果涉及房屋被出租，購房人要與原房主和原承租人共同確認(rèn)原租賃協(xié)議的內(nèi)容，了解自己做為新房主將來的權(quán)利和義務(wù)。而且，對于租金的收取情況、何時起租金開始交付新的產(chǎn)權(quán)人，都要做出明確的約定。如果原房主已經(jīng)提前收取了租金或收取過押金，對于原房主提前收取的租金和押金如何處理，將來租賃協(xié)議到期或解除時，誰返還已收取的押金和租金也要一并協(xié)商確定。最好通過三方協(xié)議的方式確認(rèn)，以免發(fā)生爭議。

以上是根據(jù)司法實踐中碰到的，房屋交易時有關(guān)房屋所有權(quán)或?qū)嶋H狀況等可能影響房屋的交易、過戶、使用的一些常見問題的總結(jié)。

最重要的在這兒!

看起來很復(fù)雜，其實最擔(dān)心的問題無非是房屋不能過戶影響雙方的權(quán)利或合同無效。楊律師教大家一個簡單的方法：在二手房交易的過程中，雙方可以持房屋所有權(quán)證和權(quán)屬證明直接到頒發(fā)該權(quán)屬證書的區(qū)縣房屋土地管理部門核實該房屋是否權(quán)屬受到限制，能否過戶交易。不管是房屋的所有權(quán)性質(zhì)有問題，還是涉及抵押登記、查封，房屋土地管理部門都可以知道，如果得到的結(jié)論是沒有問題，可以交易過戶，應(yīng)該就可以了。

當(dāng)然，房子有沒有其它未做保全的糾紛，是否被出租，這些房屋土地管理部門是不知情的，您自己還是要留心的。