一、國有土地使用權共管人有哪些權利?

1.使用土地。

這是指土地使用權人為建造或保存建筑物及其工作物而使用土地。使用土地是土地使用權的最主要內容。但是，這里的使用不是任意使用，其必須在設定土地使用權所限定的目的范圍內進行。一般來說，這一目的范圍即指土地的用途范圍。根據有關法律規定，土地使用者需要改變所使用土地用途的，必須取得土地所有者和市縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意,否則，土地使用者不得改變該土地用途范圍。

土地使用權人為了實現使用土地的目的，必須以占有土地為前提。因此，土地使用權人亦受占有之保護，并依此享有物上請求權。

2.處分土地使用權。

這是指土地使用權人可依其意志轉讓、抵押和出租土地使用權。只要土地使用權人轉讓、抵押和出租土地使用權符合法定條件，該處分行為即為有效。這里須特別注意劃撥土地使用權人與出讓土地使用權人在行使該權利時所受的限制有所不同。

3.獲取土地收益。

這是指依出讓方式獲得土地使用權以及以繼受方式取得該土地使用權的權利人開發、利用、經營土地所獲得的利益。根據我國現行法律文件，凡依出讓方式獲得土地使用權以及以繼承方式取得該土地使用權的權利人不僅可以自己占有使用土地，而且還可以通過開發、利用、經營活動獲取收益。由于土地是一種特殊的財產，極易形成壟斷價格，因此，一些國家和地區對土地產權人開發、利用和經營土地所取得的收益，便加以多種限制。這些限制主要表現在兩個方面：一是對土地價格加以限制。例如：日本從1970年開始實行一種旨在控制土地交易價格的官方公開價格即公示地價制度;韓國也于1972年開始確立了基準價制度;我國臺灣地區一直實行土地“公告現值”和“公示地價”制度等。二是對土地征收轉讓收益稅和產權稅。盡管一些國家和地區有關這類稅種各不相同，但都是為了對土地產權人的收益加以限制。目前，我國一些地區亦開始實行地價公示制度，這一方面在于防止國有土地收益流失，另一方面，也在于制止土地投機。與此同時，國家也頒布了《土地增值稅暫行條例》以及其他房地產稅費規定，旨在對土地使用人的收益加以限制。我國現行法律文件僅允許劃撥土地使用權人自己占有使用土地，如果其利用該土地使用權從事開發經營活動，并產生了土地收益，該收益則只能由土地所有者享有。

4.取回地上物和獲得有關費用之補償。

土地使用權人在土地使用權消滅時，是否可以取回地上物和獲得有益費用之補償，目前有兩種不同看法。我國《土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得”(第40條)。一些學者對此有不同看法，認為土地使用權人投資于土地所形成的財產應當歸土地使用權人所有，國家不能無償收回，否則，這是與我國《憲法》、《民法通則》規定的基本原則相矛盾，不利于土地的開發和利用，影響土地使用權人對土地的投資，阻礙吸收外資工作，也必須導致對土地上的建筑物或其他工作物的破壞行為。一些學者在評述我國《土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的上述規定時，認為這是采用國際慣例作法。這實在是一種誤解。實際上，有關地上權消滅之后，地上權人對地上之物及有關費用是否可以取回或獲得相應補償的問題，許多國家和地區一般都采用肯定的規定。例如：《日本民法》第269條第1款規定：“地上權人于其權利消滅時，可以回復土地原狀，收去其工作物及竹木。但是，土地所有人通知愿以時價買取時，地上權人無正當理由，不得拒絕”。《瑞士民法典》第779條之三規定：“建筑權(一種地上權,筆者注)消滅時，建筑物因成為土地的組成部分而歸屬于土地所有人”，該條之四又規定：“在前條情形下，土地所有人因建筑物歸屬自己，應向原建筑權人支付相當的賠償金??”。《臺灣民法》與《日本民法典》的規定相同。由此可見，地上權消滅后，土地所有人是否可以無償收回地上物并無所謂的國際通行做法。

二、司法解釋

土地使用權消滅后，土地使用權人有權取回地上物和獲得有益費用之補償，并不是絕對的。一般來說，土地使用權人在土地使用權期滿時，有權取回地上物。但是，取回地上之物難免使其受損，且有恢復土地原狀的麻煩。這不利于保全社會財富。所以，一般土地所有人可以行使購買權，并給予相應的補償，土地使用權人不得拒絕。但是，土地所有人亦可要求土地使用權人延長土地使用權期限，并重新簽訂土地使用權合同。如果土地使用權人拒絕延長土地使用權期限，土地所有人便可無償收回地上之物，不給予土地使用權人任何補償。對于這種情況，臺灣民法則規定，地上權人可取去地上之物，而不得請求補償。

我國《房地產管理法》與《土地使用權出讓和轉讓暫行條例》不同，僅規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”(第21條)。這里只是規定了“土地使用權由國家無償收回”，至于地上之物是否也由國家無償收回，則未作強制規定。根據有關立法資料解釋，“這個問題比較復雜，涉及到物權問題，應在物權法中規定，本法可以不作規定”。那么，未來的物權法究竟應如何規定此一問題呢?筆者認為，在土地使用權消滅時，地上之物仍為土地使用權人所有，如果土地所有權人愿意取得地上之物，則應當給予土地使用權人適當補償，土地使用權人不得拒絕;如果土地所有人不愿取得地上之物，則應當允許土地使用權人取回地上之物，并就此造成的損失給予土地使用權人相當的補償，如果土地所有人不愿意給予土地使用權人任何補償，則應當延長土地使用權期限,重新簽訂土地使用權合同，依照規定收取出讓金; 如果土地使用權人不愿意延長土地使用權期限，土地所有人則可無償收回地上之物，不給予任何補償。

國有土地使用權共管人擁有土地使用權，可以依法對土地進行合法合理的開發利用，并享有相關的權利和義務。需要注意的是，土地使用權是有期限規定的，根據土地開發利用的類型和種類的不同也有不同的年限規定，在土地使用權到期后，國有土地使用權共管人應當協商決定向政府的土地管理部門進行續簽的情況。

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