【案情簡介】

黃某系某村村民。黃某于1999年在其宅基地上(領有宅基地使用證)建有房屋一幢，建筑面積為213.2平方米，并辦有村鎮房屋所有權證，該證登記所有權人為黃某。2001年7月，黃某與李某(本村村民)簽訂房屋購銷協議一份，協議約定，黃某將其所有上述房屋出賣給李某，售價為64000元，一次性付清，付清房款后黃某即把房屋所有權證交付李某。

協議簽訂后，李某向黃某交付了房款，黃某出具收條，并將房屋及其村鎮房屋所有權證交付李某，但未辦理產權過戶手續。因就訴爭房屋產權過戶事宜與黃某協商未果，2013年李某起訴黃某，要求黃某協助辦理該房屋的過戶登記手續。該案在審理中查明，上述房屋所在土地屬集體土地，由黃某所在的村委會經營管理。

【法律解讀】

本案例中的協議是有效的。

判定訴爭合同是否有效的依據應當是《合同法》，而非《民法通則》。《民法通則》第58條規定了七種無效的民事行為，其中，第一款第(五)項規定：違反法律或者社會公共利益的民事行為無效。而《合同法》第52條第(五)項規定：違反法律、行政法規強制性規定的合同無效，即把原來的民法通則58條“違反法律”作了進一步的解釋，盡可能縮小了無效合同的范圍，這正符合合同法所確立的鼓勵交易的原則。根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第3條之規定：“人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法。”由此可見，本案應當適用合同法來判定訴爭合同的效力。

訴爭合同并未違反法律、行政法規的強制性規定，應當認定有效。《土地管理法》第12條規定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。”但該法并未規定辦理變更登記手續后合同才生效。根據《<合同法>若干問題的解釋(一)》第9條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力。”所以法院不能依《土地管理法》的上述規定認定合同無效。事實上，目前，我國農村宅基地和房屋辦理登記的比例很低，更談不上辦理變更登記了。

第三，《土地管理法》規定：農村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉級人民政府批準。該規定是明確針對農村居民新建住宅而言。法律只規定了農民建住宅要由鄉政府批準，而未規定農村房屋買賣也要由政府批準，所以法院不能任意對法律規定作擴大解釋，更不能依此認定買賣行為無效。而且，《土地管理法》第62條也規定：“出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。”顯然，法律并未禁止農村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未對出售行為設置任何限制，而僅僅規定出賣人出售住房后不能再申請宅基地。迄今為止，我國還沒有法律或行政法規對農村房屋的買賣做出禁止性或限制性的規定。

第四，若判決合同無效，是對誠實信用基本原則的背離，也與穩定社會秩序的法律宗旨不相符。本案訴爭的房屋買賣合同從2001年簽訂、履行至今已十多年。期間，兩家未對該房屋買賣行為產生過任何爭議。如果確認合同無效，顯然有違誠實信用的基本原則，應屬惡意抗辯。而且從穩定社會秩序和尊重交易公平的原則出發，如果允許相關主體無限期地隨時動搖既存的法律關系，對另一方是不公平的，這既有悖于合同無效制度的初衷和立法本意，也與穩定社會秩序的法律宗旨不相符。