商品房土地使用權(quán)永久性存不存在？

土地使用權(quán)不是永久性的。

由于商品房的土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，買房人所取得的只是房屋以及房屋所占的土地使用權(quán) (支付的房?jī)r(jià)實(shí)際上就包括了二者)，所以土地使用權(quán)能用多長(zhǎng)時(shí)間就關(guān)系到購(gòu)買人的切身利益。法律對(duì)土地使用權(quán)按不同的用途規(guī)定了不同的使用年限，即居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或者其他用地50年。

按照新頒布的《物權(quán)法》的規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”由此可見(jiàn)，住宅用地的產(chǎn)權(quán)人可以對(duì)土地永久使用，享有永久土地使用權(quán);對(duì)非住宅用地(也就是指五十年和四十年出讓期限的用地)僅僅規(guī)定了“依照法律規(guī)定辦理”。將來(lái)制訂的法律如何規(guī)定非住宅用地的續(xù)期問(wèn)題還是個(gè)未知數(shù)，但根據(jù)物權(quán)法可得出的結(jié)論是：非住宅用地到期后很可能不會(huì)像住宅用地那樣無(wú)條件自動(dòng)續(xù)期。

國(guó)有土地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓

《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等法律法規(guī)確立了我國(guó)的國(guó)有土地分配和轉(zhuǎn)讓制度的基本法律框架，也是我們對(duì)國(guó)有土地分配和轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行分析的基本法律依據(jù)。歸納起來(lái)，我國(guó)國(guó)有土地分配和轉(zhuǎn)讓的基本方式有以下7種：

1、作價(jià)出資(入股)

是國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企業(yè)。

2、授權(quán)經(jīng)營(yíng)

國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后，授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。

3、轉(zhuǎn)讓

是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

4、出租

是土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人支付租金的行為。

5、劃撥

是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

6、出讓

即國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)，在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

7、租賃

是國(guó)家作為土地所有者將土地使用權(quán)，出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門，簽訂一年期的土地使用租賃合同，并支付租金的行為。

綜合上面所說(shuō)的，我國(guó)的土地使用權(quán)是沒(méi)有永久性的，一般是根據(jù)不同的用途來(lái)制定土地使用權(quán)的年限，最高為70年，最低為40年，土地使用權(quán)的年限一到期，那么就必須要馬上續(xù)簽，這才是合法的使用，所以，土地使用權(quán)的年限我們一定要清楚，這樣才能在日期到了之后進(jìn)行續(xù)簽。

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