很多農村地區，總是會有什么山說是自己的父親留下來的，如果有人或者說是政府需要建設什么項目就會找到他們，讓他們把這些土地或者是山啊什么的轉讓給政府，政府會給予一定的補償，個人找他們要土地過戶也是一樣的需要給予一定的價款補償的。那么土地使用類型出讓過戶需要注意什么呢?

一、土地使用類型出讓過戶需要注意什么

國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權出讓可以采取下列方式：協議、招標、拍賣。

出讓轉讓

(一)主體不同。

出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權的縣以上人民政府予以具體實施;

轉讓主體：取得國有土地使用權的土地使用者。

(二)行為性質不同

根據物權理論，出讓，他物權設定;轉讓：他物權轉移。

(三)轉移條件與程序不同

出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證;轉讓條件有限制，轉讓須經申請、審批或補辦出讓手續，繳納稅費，方可登記過戶。

(四)交易市場不同

出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷;轉讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉讓。

Ⅱ、國有土地使用權轉讓模式及操作事項

一、國有土地使用權直接轉讓

(一)國有土地使用權轉讓條件。

除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件：

1、以出讓方式取得的國有土地使用權轉讓條件

(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國有土地使用權;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的 25% 以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件;

(3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓條件

(1)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;

(2)領有國有土地使用證;

(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;

(4)經有批準權的人民政府審批。

3、法律依據：

《房地產管理法》第 38 條、第 39 條

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第 45 條

注意事項

國有土地使用權的出讓使用是有期限的，其專業性也較強，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關事項，避免產生糾紛和訴訟。

(一)國有土地的權屬調查

出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認出讓方有資產處分權。

(二)土地出讓須符合政府規劃

國有土地使用權出讓的，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用年度計劃，否則會出現出讓行為因違反政策無效等情形。

(三)土地使用權的出讓方式

對于商業、旅游、娛樂、住宅及工業用地依法應當采用招標、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質用地的可以采用協議方式出讓。

(四)土地使用權出讓的簽訂形式

1、土地使用權出讓，應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。

2、出讓合同應該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發程度、出讓年限、投資強度(工業用地)、動工及竣工時間、支付出讓金的時間、違約責任等內容，條款內容須清晰、具體。同時，土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。

(五)出讓價格

1、注意無論是通過招拍掛取得的土地還是協議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低于同類用地的最低價標準，否則就屬于違背行政法規禁止規定的無效條款。

2、如果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低于同類用地的最低價標準，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金，如果受讓方不同意按照市場評估價格補足出讓金，受讓方有權請求解除合同并要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。

(六)合同公證

土地使用權出讓合同專業性較強，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產生糾紛和訴訟，對合同內容是否符合有關法律法規及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進行公證。

(七)注意收回土地條件和時限

1、土地使用權出讓合同應明確規定收回土地的條件，即使土地使用權出讓合同沒有明確規定收回土地的條件，政府仍然可以依據法定條件收回閑置土地。

2、以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。

①超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。

②滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

③因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

因此，受讓方應注意土地使用權出讓合同約定的開發時間，避免因自身原因延期開工造成土地閑置，達到收回土地的法定條件，導致政府無償收回土地行為的發生。

出讓方式

招拍掛出讓

國土資源部土地利用管理司負責人指出，以下六類土地必須納入招標拍賣掛牌范圍：

供應經營性用地以及有競爭要求的工業用地;其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的;劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的;出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的;依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

協議出讓

以下五類情形，可協議出讓：

供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的;原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準的;劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準的;出讓土地使用權人申請續期，經審查批準的;法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。

協議出讓必須公示，發生價格爭議可提請裁決

針對此前協議出讓公開程度不夠，《規范》明確提出今后所有協議出讓的國有土地在協議雙方達成一致后，需將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等信息在中國土地市場網進行公示。公示期間有異議且經審查確實存在違反法律法規行為的，協議出讓終止。此外，協議出讓結果也必須向社會公開，接受監督。

隨著土地使用制度改革進一步深化，經營性基礎設施將逐步實行有償使用，油田等礦業開采用地也將逐步有償使用，這些用地均具有獨占性和排他性，在協議出讓過程中很容易產生出讓價格爭議。如意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高于土地市場價格的，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。

中低價位商品房條件寫入土地出讓文件，違約將追究責任

據國土資源部土地利用管理司負責人介紹，《規范》要求，各地國土資源部門可以將已經確定的中低價位、中小套型普通商品住房的套型結構比例、房屋銷售價格限制、銷售對象等條件寫入地方土地出讓文件，并向社會發布出讓公告，只有符合條件的申請人才能參加土地公開出讓。

此外，公示的套型建筑限制、容積率、綠地率、項目開工竣工時間、銷售對象條件、銷售價格限制等內容應在國有土地使用出讓合同中予以約定，并明確違約責任。合同履行中，要求各地國土資源部門加強監督檢查，對受讓人不按出讓合同約定進行開發建設和銷售的，在有關部門依法處罰的基礎上，國土資源管理部門也將追究其違約責任，從而保證政府供應的土地能夠及時轉化為中低價位、中小套型的普通商品住房供應。

有條件地方將建立用地預申請制度，參與招拍掛可提前申請

《規范》提出，有條件的地方國土資源管理部門可以建立用地預申請制度。

如有單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的某個具體地塊有使用意向的，可以提前向有關部門提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位和個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。

二、國有土地使用權轉讓注意事項

土地使用權轉讓是土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。國有土地使用權轉讓就是其中的一種。在轉讓過程中出讓方和轉讓方要注意相關事項，例如未按國有土地使用權轉讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權就無法轉讓等。

(一)轉讓合同的形式

國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

(二)國有土地的權屬調查和資信能力調查。

1、轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。

2、轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。

(三)轉讓價格評估事宜

在轉讓前，應該對土地轉讓價格進行評估。因為土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉讓方為國有單位時，國有土地及相關資產須經法定估價機構估價，并經國土部門予以確認。

(四)國有土地使用權轉讓的擔保

1、擬轉讓的國有土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的核心。轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被采取司法限制。

2、鑒于有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。

(五)有關稅費

轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標準及數額進行咨詢，并對稅費負擔問題進行明確。根據有關規定，稅費的計算依據一般為土地銷售價，若銷售價格明顯低于正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據。

(六)土地用途及相關用地條件的變更

1、國有土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。

2、轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等，轉讓后多為商業或住宅開發用地，不僅要經規劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。

(七)土地使用權轉讓時地上建筑物、其他附著物所有權歸屬問題

1、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

2、國有土地使用權轉讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達到規定開發程度不得轉讓，劃撥國有土地無地上建筑物不得轉讓。

3、土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。

(八)權屬變更程序與支付轉讓價款問題

因國有土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環節，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應采用分期付款方式。即根據轉讓程序設定付款期限與金額，體現相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。

(九)國有土地使用權設定抵押后的轉讓問題

國有土地使用權設定抵押后，并非不能轉讓。可通過與抵押權人協商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現轉讓目的。

土地使用類型出讓過戶需要注意的問題就是上面整理出來的內容了，國有的土地，農民個人是沒有所有權的，雖然說是國有的，但是也是可以進行轉讓的，土地的轉讓是個非常復雜的問題，還涉及到土地上面的附屬物等問題應該歸屬給誰。

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