案情

2003年5月26日，韓*生與案外人谷某將其共同所有的房屋出租給閆*彬，并簽訂了房屋租賃協議。協議中對轉租、轉包事項進行了約定，閆*彬在租賃期間，經出租人同意，可以進行轉租、轉包。2006年10月28日，經出租人韓*生同意，閆*彬又將原租賃合同中的部分房屋轉租給劉*英、馬*力。

后因對轉租合同的效力問題發生糾紛，2008年4月15日，劉*英、馬*力以閆*彬為被告、韓*生為第三人向河南省商丘市梁園區人民法院提起訴訟，請求法院依法判令該房屋租賃合同合法有效。第三人韓*生述稱，原租賃合同以及轉租合同均沒進行登記備案，按照城市房屋租賃管理辦法應當到房地產管理部門辦理登記手續，兩份合同應均為無效合同。另查明：原出租合同中所含有谷某部分房產，已于2005年8月26日被虞城縣人民法院執行拍賣。

裁判

梁園法院認為，2003年5月26日，被告閆*彬與第三人韓*生簽訂的房屋租賃合同，是雙方當事人真實意思的表示，合同內容符合法律規定，應為有效合同。根據合同法的有關規定，承租人經出租人同意可以將租賃物轉租給第三人。基于原租賃合同，被告閆*彬又將租賃房屋轉租給原告劉*英、馬*力，且已征得出租人韓*生同意。轉租合同的簽訂是雙方當事人真實意思的表示，且不違反法律規定，應認定為有效合同。

第三人韓*生述稱，原租賃合同以及轉租合同均沒進行登記備案。按照城市房屋租賃管理辦法應當到房地產管理部門辦理登記手續。兩份合同應均為無效合同的觀點，法院認為，根據《中華人民共和國合同法》規定“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效的，依照其規定”。對合同的效力認定應當依法律規定和行政法規為準。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”該條款并未將登記備案作為合同生效的條件，條文中的“并”只是倡導性條款而不是強制性條款。因此，該條款并不是合同生效的條件。

我國合同法以充分尊重意思自治為原則，在合同無效的認定標準上采取嚴格原則，其目的是鼓勵交易、繁榮經濟。故對第三人認為合同無效的觀點，法院依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(以下簡稱司法解釋)第九條第一款，判決如下：2006年10月28日原告劉*英、馬*力與被告閆*彬簽訂的房屋轉租合同為有效合同。

評析

盡管建設部出臺的《城市房屋租賃管理辦法》規定，出租房屋應當進行備案登記，但是根據合同法及其司法解釋的規定，不違反法律和行政法規的強制性規定的合同是具有法律效力的，而《城市房屋租賃管理辦法》只是部門規章，不是法律和行政法規，對其的違反，只構成行政違規，而不能據此認定合同無效。

城市房地產管理法第五十三條規定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定，房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。

根據上述規定可知，我國實行房屋租賃登記備案制度，是否登記不影響租賃合同的生效。租賃合同的登記備案制度，主要是防止國家稅費流失和防止當事人非法出租房屋，另一個目的則是因為房屋等不動產的交易(包括出租)或設定物權應向社會公示，以維護第三人的合法權益。