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寧波
“以房養房“會產生哪些法律風險
對普通老百姓而言,房產投資肯定是一個家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資,理所當然就應該慎重考慮投資的收益,目前計算以租養房投資收益的方法有以下2種:
1.投資回報率分析公式:(稅后月均租金-物業管理費)×12/購買房屋單價
此種方法是目前地產投資中最常用的,此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關系,是選擇“績優房產”的簡捷方法。但它又有弊端,沒有考慮全部的投入與產出,沒有考慮資金的時間價值,并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
2.投資回收時間分析公式:投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12
這種方法考慮了租金、價格、前期的主要投入因素,但未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素,可用于簡略估算資金回收期的長短,但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報法更深入一步,適用范圍也更廣,但有其片面性,并不是最理想的投資分析工具。
“以租養房”,已經成為眾多人輕松買房的一條捷徑。不過,人們似乎只看到了好的一面,而忽視了其中的風險。一旦出現變故,購房者將損失慘重。“以租養房”不是個簡單的過程,這里面的賬要仔細算清楚,除了每月固定要支付的物業管理費之外,還有銀行貸款利息,這是筆固定的支出,而其收入卻只是相對固定的。既然是投資就會有風險,投資房產的風險就是新房出租會有一個“滯留期”,即從正式入住到出租出去,中間會有一段時間房子是空置的。即使已經出租的房子也可能會中途“斷檔”,這就需要你周密考慮如何度過這樣的“風險期”。
隨著申請住房按揭貸款門檻的一降再降,不少投資者都會產生沖動想“以租養房”,做長線投資,但基于對市場分析不全面,最終房子租不出去,導致了以租養房的失敗。所以,投資者在瞄準“以租養房”的投資模式時,應對自己的還貸能力慎重考慮。
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