當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)

在房屋轉(zhuǎn)租合同的三方當(dāng)事人中，出租人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)除房屋租賃合同有特別約定的外，適用法律、法規(guī)和規(guī)章中有關(guān)規(guī)定;承租人與次承租人的權(quán)利義務(wù)除房屋轉(zhuǎn)租合同有特別約定的外，適用法律、法規(guī)和規(guī)章中關(guān)于出租人和承租人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。同時，房屋轉(zhuǎn)租合同的特殊性決定了，出租人、承租人、次承租人在房屋轉(zhuǎn)租合同中的權(quán)利義務(wù)除了當(dāng)事人另有約定的外，還有其特殊內(nèi)容。

(一)出租人的權(quán)利義務(wù)

在房屋轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，出租人除了依房屋租賃合同約定以及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)外，還享有下列權(quán)利，承擔(dān)下列義務(wù)：

1、請求承租人履行房屋租賃合同的權(quán)利

房屋轉(zhuǎn)租合同成立并不影響原房屋租賃合同的效力，承租人仍應(yīng)當(dāng)依照原房屋租賃合同的約定向出租人履行各項義務(wù)，且不得以次承租人違約或者不履行義務(wù)為由拒絕向出租人履行義務(wù)。承租人不履行原房屋租賃合同的義務(wù)或者次承租人對承租房屋造成損失的，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)違約和損害賠償責(zé)任，但出租人與承租人、次承租人另有約定的除外。《城市房屋租賃管理辦法》第30條規(guī)定：“轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。”

2、從轉(zhuǎn)租中獲得收益的權(quán)利

出租人是轉(zhuǎn)租房屋的所有權(quán)人或者管理權(quán)人，承租人轉(zhuǎn)租該房屋獲得收益的，出租人當(dāng)然有權(quán)從中獲取一定的比例。《城市房屋租賃管理辦法》第27條第2款規(guī)定：“出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益、”這種收益的獲取方式，既可以由出租人與承租人協(xié)商提高原房屋租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)，也可以約定從承租人收取的轉(zhuǎn)租租金中按一定比例支付給出租人。

3、監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋的權(quán)利

在房屋轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，原則上是承租人享有監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋的權(quán)利。但是，出租人畢竟是轉(zhuǎn)租房屋的所有權(quán)人或者管理權(quán)人，次承租人對租賃房屋的使用情況對其影響最大，因此，應(yīng)當(dāng)賦予出租人監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋情況的權(quán)利。這樣，出租人不僅有權(quán)監(jiān)督承租人使用、收益租賃房屋，還有權(quán)監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋。當(dāng)次承租人不正當(dāng)或者非法地使用、收益租賃房屋，且承租人怠于行使監(jiān)督權(quán)時，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)違約或者損害賠償責(zé)任，直至要求承租人解除轉(zhuǎn)租合同。

4、請求次承租人返還租賃房屋的權(quán)利

當(dāng)房屋轉(zhuǎn)租合同終止時，承租人有權(quán)向次承租人請求返還租賃房屋;當(dāng)房屋租賃合同終止時，出租人有權(quán)請求承租人返還租賃房屋。因此，當(dāng)房屋租賃合同與房屋轉(zhuǎn)租合同都終止時，出租人有權(quán)選擇向承租人或者次承租人請求返還租賃房屋，尤其是承租人怠于行使返還請求權(quán)時，由出租人直接向次承租人行使租賃房屋返還請求權(quán)，有利于維護(hù)出租人的合法權(quán)益。但是，非在轉(zhuǎn)租合同與房屋租賃合同都終止的情況下，出租人不得向次承租人主張返還租賃房屋。如，轉(zhuǎn)租合同終止而房屋租賃合同未終止的，只有承租人有權(quán)請求次承租人返還房屋，出租人無權(quán)請求返還。

5、通知次承租人房屋租賃合同終止的義務(wù)

除非當(dāng)事人另有約定，房屋租賃合同終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。但是，次承租人對于房屋租賃合同是否終止難于清楚，故當(dāng)房屋租賃合同終止時，出租人應(yīng)當(dāng)通知次承租人，為次承租人返還租賃房屋作好準(zhǔn)備。

(二)承租人的權(quán)利義務(wù)

在房屋轉(zhuǎn)租合同中，承租人的地位非常特殊：既是轉(zhuǎn)租合同中的出租人，又是房屋租賃合同中的承租人。承租人在房屋轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中的主要權(quán)利和義務(wù)有：

1、要求出租人履行房屋租賃合同的權(quán)利

承租人將承租的房屋轉(zhuǎn)租后，并不喪失承租人的地位，轉(zhuǎn)租只是其使用、收益承租房屋的一種方式。為了保證轉(zhuǎn)租合同的履行，承租人有權(quán)要求出租人按照房屋租賃合同的約定履行義務(wù)，如交付房屋、修繕房屋等等。因出租人的過錯影響次承租人使用、收益房屋或者造成次承租人、第三人損害的，承租人在向次承租人、第三人承擔(dān)違約責(zé)任或者損害賠償責(zé)任之后，有權(quán)依據(jù)房屋租賃合同向出租人追償。

2、從轉(zhuǎn)租中獲取收益的權(quán)利

承租人轉(zhuǎn)租房屋的目的是為了實現(xiàn)自己對承租房屋的收益權(quán)，故法律原則上允許承租人從轉(zhuǎn)租中獲益。但是，在我國，承租人轉(zhuǎn)租公有住宅用房的，必須受房屋所在地人民政府房屋租賃政策的制約，承租人從轉(zhuǎn)租中獲取收益也就受到了制約。

3、修繕租賃房屋的義務(wù)

租賃房屋發(fā)生損壞或者具有其他不適于次承租人使用的情形，承租人有權(quán)依房屋租賃合同的約定請求出租人修繕，但是出租人和承租人約定房屋轉(zhuǎn)租后由承租人承擔(dān)修繕責(zé)任的，或者雖無該約定但出租人拒絕履行修繕義務(wù)或者無能力履行修繕義務(wù)的，或者轉(zhuǎn)租合同約定的房屋狀態(tài)優(yōu)于房屋租賃合同約定狀態(tài)的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修繕義務(wù)。

4、通知次承租人房屋租賃合同終止的義務(wù)

房屋租賃合同終止，轉(zhuǎn)租合同也就喪失了基礎(chǔ)，為了保證出租人能及時收回房屋，承租人有義務(wù)將房屋租賃合同終止的情況及時通知次承租人，并要求解除轉(zhuǎn)租合同，返還房屋，以便于次承租人做好搬遷和返還房屋的準(zhǔn)備。

(三)次承租人的權(quán)利義務(wù)

次承租人是房屋轉(zhuǎn)租合同中的承租人，因此應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋轉(zhuǎn)租合同的約定享有承租人的權(quán)利，履行承租人的義務(wù)，轉(zhuǎn)租合同沒有約定或者約定不明確的，次承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律關(guān)于承租人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。與承租人在房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)不同的是，次承租人除對承租人享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)外，還與出租人享有的權(quán)利相對應(yīng)，對出租人承擔(dān)以下義務(wù)：

1、接受監(jiān)督的義務(wù)

次承租人應(yīng)當(dāng)依約定或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，應(yīng)當(dāng)妥善保管房屋，這是次承租人在房屋轉(zhuǎn)租合同中必須承擔(dān)的義務(wù)。次承租人在履行該義務(wù)時，除應(yīng)當(dāng)接受承租人的監(jiān)督外，還應(yīng)當(dāng)接受出租人的監(jiān)督。出租人發(fā)現(xiàn)次承租人非法使用或者不正當(dāng)使用租賃房屋的，有權(quán)制止直至要求承租人解除轉(zhuǎn)租合同，承租人不行使合同解除權(quán)的，出租人有權(quán)解除與承租人的房屋租賃合同，進(jìn)而引起轉(zhuǎn)租合同的終止。

2、返還租賃房屋的義務(wù)

轉(zhuǎn)租合同終止時，次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人履行返還租賃房屋的義務(wù)。但是，轉(zhuǎn)租合同與房屋租賃合同都終止時，出租人有權(quán)直接向次承租人請求返還房屋，在這種情況下，次承租人應(yīng)當(dāng)將房屋直接返還給出租人。次承租人的這一義務(wù)是與前面所述的出租人的房屋返還請求的權(quán)利相對應(yīng)的。