1、婚前，夫妻一方個人出資購房，支付了全部房款，并在結婚前取得房屋產權。

《婚姻法》第十八條規定的夫妻個人財產的范圍，是首次在法律中確立夫妻特有制。夫妻特有制，就是在婚后在實行夫妻共同財產制的同時，依法律規定或者夫妻約定，夫妻各自保留一定范圍的個人所有財產，夫妻對該財產的管理、使用、收益及處分權，以及相應的財產責任，特有財產的效力等相關規定組成的法律制度。(6)夫妻特有制是我國借鑒外國立法經驗的結果，符合世界夫妻財產法的發展趨勢。日本民法典第762條規定：“夫妻一方的婚前財產及在婚姻關系中以自己的名義所得的財產，為其特有財產。”1995年12月頒布的《俄羅斯聯邦家庭法》第36條規定：“夫妻一方個人財產包括：(1)屬于夫妻一方婚前的財產以及在婚姻期間按照繼承方式或按其它無償法律行為，由一方獲得的遺產或贈與物為其個人所有。”

根據《婚姻法》司法解釋(一)第十九條“婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產，夫妻雙方另有約定的除外。”的明確規定，筆者認為夫妻一方在婚前個人出資購房，在婚前支付了全部房款，并在婚前取得以個人名義登記的房屋產權證，離婚時該房屋屬一方婚前個人財產，不能作為夫妻共同財產進行分割。

2、婚前一方已交清全部房款，但是在婚后才取得房屋產權證書的房屋如何認定?

我國實行不動產登記制度，未經登記，不發生物權效力。依法登記的房屋所有權受法律保護。根據《中華人民共和國民法通則》中有關所有權的規定以及我國有關不動產房屋買賣的法律規定(3)和所有權保留的原則，房屋買賣的所有權是以向房地產管理部門申請并辦理完畢房屋權屬登記手續之后，才取得房屋所有權。根據此不動產登記理論，此房屋應該歸屬夫妻共同財產。筆者認為，這樣，未支付房款的一方“不勞而獲”，對支付全部房款的一方，非常不公平，不平等，違背了公平和權利義務相一致的基本原則。這種情況根據法律規定完全可以辦理房屋所有權屬轉移登記手續而只是沒有及時辦理或者正在辦理過程中，在這個問題上，由于購買房產的全部款項都是夫妻一方在婚前以個人財產支付，以該個人財產的對價存在的房產所有權理應規夫妻一方個人所有。(4)房屋所有權法律關系比較清晰，只是尚需完善權屬登記手續，人民法院完全可以根據實際情況對該類房屋的所有權歸屬和分割、補償的問題予以處理。

3、一方在婚前按揭購買房屋(支付首付款)，并取得房屋所有權證，婚后雙方按揭支付了部分房款，該按揭房屋如何確定歸屬及分割?

這種情況現在出現較多，雖然目前法律法規沒有予以直接規定，但因取得產權證的時間在結婚前，按《中華人民共和國民法通則》中有關所有權的規定和《婚姻法》中有關夫妻共同財產的規定，不論結婚后雙方支付按揭房款情況如何，不論在離婚時，按揭款是否支付完畢，都不影響房屋權屬，筆者認為該按揭房屋的所有權應該歸支付首付一方。婚后夫妻另一方參與共同還貸，不改變房屋所有權的性質。婚后夫妻共同支付的貸款總額應作為共同財產之一加以分割，由享有所有權的一方予以返還;離婚后未償還的貸款是個人債務，由享有所有權的一方來償還。

4、雙方在結婚前共同出資以一方名義購買房屋或者結婚后以一方名義購買房屋，以按揭方式支付房款，房屋產權證登記在一方名下，在婚姻關系存續期間取得房屋產權，如何確定該房屋的歸屬。

這兩種情況，在實際中比較普遍。隨著市場經濟的發展，目前中國的房地產價格高歌猛進，雖然國家有關部門對房地產市場頻頻采取措施，但一般老百姓還是買不起房。雙方當事人以結婚為目的，考慮到比如戀愛時關系很好或另一方辦理按揭方便，甚至可以享有政策優惠等多種因素，往往在婚前雙方達成口頭協議，共同出資購買房屋，以當事人一方的名義簽訂購房合同，房屋貸款手續，婚后共同歸還貸款。之后，雙方當事人辦理結婚登記手續。離婚時，夫妻雙方往往因為感情不和，互不承認。夫妻一方往往認為另一方的出資是借款或贈與，或者干脆不承認有這回事。在實際中，對該房屋的歸屬如何確定沒有統一的操作方式，法律也沒有予以規定。

筆者認為，只要夫妻一方舉證證明結婚前雙方均認可所購房屋為共同所有，且與另一方共同出資，并且證明以結婚為目的，即使在房屋產權證上只登記了夫妻一方名字，雙方共同出資購買的按揭房屋，均為夫妻共同財產。不應該單純的片面的判斷夫妻一方出資的款項為借款，更多的要考慮夫妻雙方出資購房的目的性和出資的客觀性。這樣，才符合民法的權利和義務一致性，符合民法的平等和公平原則。

結婚后以一方名義購買的房屋，房屋產權證上只登記了夫妻一方名字，筆者認為無論雙方結婚后實際為按揭房屋出資多少，我國《婚姻法》第17條實行的法定財產制，是婚后所得共同制。夫妻共同財產，是指夫妻在婚姻關系存續期間所得的，除個人特有財產以外的共有財產。如果雙方依法辦理了結婚登記等手續，不管當事人是否同居生活，其后所得的財產一般均認定為夫妻共同財產。

5、夫妻一方在婚前已支付部分款項(包括首付款)，婚后雙方共同支付剩余的貸款，房屋所有權在婚后取得，該房屋如何定性及分割?

部分學者認為，對一方婚前按揭貸款購買的房產，離婚時的房產判歸支付首付款的一方比較合理，婚姻關系存續期間用共同財產支付的貸款，應當屬于夫妻共同財產，由獲得房產的一方給對方一半的補償，這樣處理也比較好執行，其可以在離婚后繼續歸還銀行貸款。(8)無論以一方的收入或者雙方收入支付，婚后的支付均應屬于夫妻共同財產。那么，婚后支付轉化為房產的相應價值部分則屬于共同財產，離婚時，應按比例進行分割。(9)筆者認為，婚前個人購置的房產，因沒有取得房產證而不具有所有權，依法只能占有、使用、收益，但沒有處分的權利。婚后夫妻雙方共同支付貸款，取得房產證，證明該房產是在婚后取得了所有權。該房屋作為夫妻共同財產，婚前夫妻一方支付的部分款項(包括首付款)，由夫妻另一方承擔一半款項。

6、夫妻一方在婚前以其個人名義購買的按揭房屋(支付首付款)，婚后雙方共同支付按揭款，到離婚訴訟時尚未取得所有權證的，該按揭房屋如何定性及分割?

上述情況在司法實踐中常見的糾紛，夫妻雙方對離婚沒有異議，其矛盾的焦點之一是對該房屋的歸屬問題發生了爭議。尚未取得所有權證，主要是離婚時夫妻雙方沒有繳清全部購房款而沒有取得房屋所有權的情況。根據我國不動產房屋買賣的法律規定和所有權保留的原則，買受人只有在將房屋的全部房款支付給出賣人后，出賣人才履行交付房屋并轉移房屋所有權給買受人的義務，而且買受人必須經向房地產管理部門申請并辦理完畢房屋權屬轉移登記手續之后，才取得房屋所有權。所以，筆者認為尚未取得所有權的房屋，無論是在結婚之前，還是結婚之后，都不屬于夫妻個人特有財產，也不屬于夫妻共同所有的財產。(10)根據《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第二十一條：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權房屋有爭議且協商不成的人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的可另行向人民法院提起訴訟。”之規定，離婚時對按揭房屋的權屬有爭議但能協商好的，可按雙方的協議處理房屋權屬;若協商不成的，法院應按照照顧子女和女方利益的原則，可判決按揭房屋歸一方使用。待房屋產權證發放下來后，由爭議方另行提起所有權之訴再作處理。