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簽訂土地租賃合同注意事項有哪些,合同解除的情形有哪些

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-19 · 291人看過

簽訂土地租賃合同注意事項有哪些?合同解除的情形有哪幾種?

案情描述

北京某投資管理有限公司(下稱投資公司)與北京某物業管理有限公司(下稱物業公司)簽訂協議書,投資公司租賃物業公司土地使用權,按年支付租金;合同期10年。簽訂合同后,投資公司投入2500萬元進行廠房建設及其他基礎設施建設,投入使用后不久,物業公司擅自斷絕投資公司廠房的水電供應,投資公司廠房癱瘓。投資公司向北京仲裁委員會提起仲裁,要求物業公司賠償損失3000萬元,仲裁委缺席裁決,駁回仲裁請求。投資公司遂向北京市第二中級人民法院提起訴訟,法院審理后查明,物業公司承租北京某機床廠的廠房用地,承租期僅7年;機床廠在之前已經將該土地使用權轉讓給某房產公司開發,并收取了拆遷補償費。同時,法院查明,前述仲裁庭組成人員中,仲裁員朱某系物業公司總經理的弟弟。法院一審判決:撤銷仲裁裁決,物業公司賠償投資公司2500萬元。物業公司不服,提起上訴,二審法院依法駁回上訴,維持原判。

PS:律師提醒:本案中,鑒于物業公司與機床廠存在惡意串通的情形,投資公司可以請求物業公司賠償,也可以請求機床廠賠償。在選擇時,主要關注被告的履行能力,一般而言,選擇資金比較充足,資信良好的公司作為被告為宜。

土地租賃合同注意事項有哪些?

主體資格,審查產權證上記載的權利人與出租人是否一致。

租賃期限,注明租賃起止日期和租賃年限。

土地信息,列明租賃土地的名稱、位置、面積、質量等級。

1、簽訂土地租賃合同時須注意:出租人是否擁有該土地使用權,是否屬于轉租;認真審核出租人土地使用權證照,仔細查看可租期限;認真審查出租人自信,重點關注出租人是否將土地抵押;合同中應當明確出租人承擔的各項義務,主要是出租人應當提供的基礎條件等;爭議管轄約定要注意,盡量避免仲裁。

2、出租人擅自中止合同應當賠償損失。出租人擅自中止合同,應當賠償承租人的損失,包括:承租人已經投入開發的資金損失,在承租土地上建設廠房等物件損失,預期利益損失,工人工資損失,產品廢棄損失等。如果租賃合同中約定了違約金,出租人應當承擔違約金。

3、合同爭議約定仲裁管轄應注意。正確填寫仲裁機構的名稱,仲裁機構一般不包含“市”字;充分理解“一裁終局”制,效率和風險并存;仲裁委員會不屬于國家機關,權威性有限;仲裁員整體素質較法官略顯低下;仲裁機構的公正性不如法院;仲裁機構容易被當地政府或經濟團體操控。

土地租賃合同解除的情形

土地使用權租賃合同解除的情形有以下幾種:

(1)協議解除,即在合同履行過程中,一方或雙方由于不可抗力或其他使合同不能履行的原因發生,經雙方當事人共同協議,在不違背法律及社會公共利益的前提下,協議解除原土地使用權租賃合同。

(2)當事人一方嚴重違約,使合同履行成為不可能,或在合同生效后,雙方當事人中的一方無故擅自違約,使得繼續履行原租賃合同成為不必要,并已經給無過錯方造成了嚴重的經濟損失、且這種損失已無法彌補的,無過錯方有權解除。

(3)情勢變更解除,即在土地使用權租賃合同成立后,不是由于雙方當事人的原因發生了情勢變更,致使合同的基礎喪失或動搖,如果繼續維持合同的原有效力,則顯失公平,依照情勢變更原則,受損害一方當事人可以請求法院解除合同。情勢變更原則是解除土地使用權租賃合同的一個法定原因。

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