約定購房面積出現(xiàn)差異則多退少補，究竟誰為多出的面積買單

對于多出來的購房面積，區(qū)分誤差產(chǎn)生的原因是要求購房者支付多余房款的重要依據(jù)。

法律知識

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;

(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

計算公式

面積誤差比=(實測面積-預測面積)×100%÷預測面積

面積誤差比絕對值=(實測計價面積-合同約定計價面積)的絕對值*100%/合同約定計價面積

案件反思

①雖然根據(jù)上述法律規(guī)定，房屋面積出現(xiàn)差異應當按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定來進行處理;但是實踐中大部分的購房合同都會雙方約定“對于房屋面積差異，采取多退少補的方式處理”;此處理方式是雙方協(xié)商一致的結(jié)果，是合法有效且對雙方產(chǎn)生約束力的;

但是，此約定也在很大程度上增加了購房者的購房風險，因為一旦所購房屋的實測面積增加，購房者則需要多支付額外的房款;在“寸土存金”的購房背景下，購房者已經(jīng)為購房花費大筆的價款加上裝修花費，很多時候已經(jīng)沒有能力承擔額外的房款;同時，存在不良開發(fā)商宣稱“0公攤”，而后又通過增加公攤面積而導致房屋整體面積發(fā)生差異或是套內(nèi)使用面積變小等情況;

所以在約定面積差額的處理方式的時候一定要留心，一定要分別約定套內(nèi)面積的大小和公攤面積的大小，并同時約定套內(nèi)面積和公攤面積出現(xiàn)誤差時的處理辦法，避免為多出的公攤面積買單。

②購房者是否一定要為購房面積發(fā)生差異而買單?

根據(jù)以上兩個案例的對比，筆者認為并不是所有的因面積差異所增加的購房款都是要購房者買單的，如果房屋面積發(fā)生變化是因為施工過程中出現(xiàn)誤差的原因造成的，此原因是雙方都可以預見的，所以購房者是要支付額外的面積差異購房款的;

但是如果房屋面積發(fā)生差異的原因不是因為施工的原因而是因為分攤建筑面積的計算方式發(fā)生了變化，這是購房者在簽訂合同時所無法預見的，如果要購房者一人承擔額外的面積差異購房款也是有違公平原則的;

③此外，在約定違約責任時，一定要明確區(qū)分逾期未支付購房款與逾期未支付面積差異增加或減少而產(chǎn)生的購房款增減的違約責任。