法院的拍賣標的有瑕疵怎么處理?

雖然通過更加詳盡的審查，可以有效地避免有權利瑕疵的不動產進入拍賣實施，但審查不是萬能的，總有因為各種原因導致權利瑕疵未能發現，畢竟執行機構并不是這些不動產的權利所有人。買受人萬一競拍購得了法院未能審查發現、公告中并未提及的權利瑕疵，導致其權益受損，有必要在強制拍賣制度中為其提供救濟程序。

(一)不動產拍賣款未進行分配的情形

對于拍賣款未進行分配的情形，若買受人不動產權利的確存有重大瑕疵，且該瑕疵是拍賣公告未開示的買受人也不可能知曉的，導致買受人無法行使不動產權利或者行使該不動產權利要遭受巨大的損失的，應當賦予買受人的撤銷拍定申請權。由買受人向執行法院提出申請，請求法院準許撤銷其拍定，經審查，法院可以撤銷對該不動產的拍定。對撤銷拍賣申請的適用必須要進行適當的限制，因為若不動產上存有微小的瑕疵，動輒撤銷拍定，則不利司法強制拍賣制度的目的實現和穩定。在存有微小瑕疵的情況下，應當引導買受人自愿承擔相應的負擔，如在案例二中，若水費數額不大，則由買受人承擔水費應為一個經濟而又便利的解決方案。

該買受人的撤銷拍定申請權與強制拍賣私法說中的要求與債務人解除合同的瑕疵擔保請求權應當做出區分。買受人的撤銷拍定申請權的相對方是國家執行機關，并非債務人;該申請權意欲消滅的是國家執行機關強制拍賣行為的效果而不是私法意義上的合同關系;該權利僅僅是申請權而不是私法上的解除權，必須經過國家執行機關的審查準許，準許與否體現的是公權力的意志，體現出公法上的不平等性。該申請權并不違背強制拍賣的公法屬性。

若買受人無法行使不動產權利或者行使該不動產權利要遭受巨大的損失，消滅拍定效果，回復至拍定前的狀態無疑是最經濟也是最不會引發新的問題的解決方式。雖然強制拍賣的效果被消滅，可能導致執行資源的白白浪費，但將引發許多后續問題的執行程序還不如一切“歸零”。執行機構準予撤銷的，也不會對強制拍賣的公信力造成損害，因為賦予買定人撤銷拍定申請權，應買人會更加無后顧之憂的參與競拍，相反有助于提升強制拍賣的公信力。

(二)不動產拍賣款已進行分配的情形

在不動產拍賣款已進行分配的情形，回復至拍定前狀態已不可能，但拍賣效果仍可以被消滅。買受人向法院提出撤銷拍定申請后，法院準許的。買受人可向法院申請執行回轉，直接向參與分配的債權人要求返還拍賣款。該執行回轉基于的不是執行錯誤，而是強制拍賣的效果被消滅。

該執行回轉申請權與向債權人主張瑕疵擔保責任也應作出區分。瑕疵擔保責任必須經由訴訟，法院行使審判權后再經權利人申請執行，進入執行程序，執行機關公權力方才介入，而執行回轉則不需要經過訴訟程序而由執行機關直接作出審查，作出是否準予執行回轉的裁決，進而進入執行程序。該執行回轉目的在于消滅執行效果而不是承擔民事責任。

對于執行回轉不能造成的損失，買受人并不能向執行機構要求國家賠償。因為即便法院對強制拍賣的不動產未仔細審查，導致拍賣公告中未示不動產的瑕疵，交付時買受人才發現的，法院并未違反執行程序，不符合要求國家賠償的條件。法院應當加強對強制拍賣的不動產的審查，努力發現其瑕疵，但對法院審查不能過于苛刻，不能因為審查有所疏漏就要求法院承擔國家賠償責任。

若法院拍賣過程中發生糾紛，無論是經濟上的還是人身安全上，都可以請本網律師團幫忙。