第二步，認(rèn)購(gòu)。

資質(zhì)審核后的這里需要交納定金(購(gòu)房者應(yīng)該盡量避免與賣房者在認(rèn)購(gòu)書中約定“訂金”條款，而用“定金”條款，以維護(hù)自己的利益)。與新房不同的是，二手房認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)沒(méi)有新房規(guī)范，這筆定金直接交到賣房者手中。

第三步，與中介機(jī)構(gòu)簽訂商品房購(gòu)買服務(wù)的協(xié)議。

如果買房人已經(jīng)確定購(gòu)買某套二手房，那么為了保障雙方權(quán)益，中介會(huì)要求與買房人簽訂服務(wù)合同。協(xié)議會(huì)明確中介提供服務(wù)的具體內(nèi)容，中介收費(fèi)等重要信息。

強(qiáng)調(diào)：當(dāng)你與中介機(jī)構(gòu)簽訂這種委托協(xié)議時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀每一個(gè)條款，逐條與中介人員核實(shí)其含義。當(dāng)你有疑問(wèn)及感覺(jué)權(quán)益得不到足夠保障時(shí)，可以考慮在協(xié)議中增加補(bǔ)充條款。

第四步，中介方與買賣雙方一起到當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行查詢。

到了買賣雙方有了明確的購(gòu)買意向及目標(biāo)價(jià)格之后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該先到房管局檔案館查冊(cè)，查證該出賣的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景資料。只有在產(chǎn)權(quán)得到完全確認(rèn)的情況下，買房人才能與賣方簽署正式的二手房買賣合同，在這之前簽署買賣合同，則可能存在風(fēng)險(xiǎn)。比如，賣方的房產(chǎn)可能是多人共有產(chǎn)權(quán)，或者是集資房、小產(chǎn)權(quán)房或經(jīng)適房等，這些房產(chǎn)的交易都有一定的限制條件，如果事先不明確產(chǎn)權(quán)的具體情況而簽約，則容易產(chǎn)生無(wú)謂的損失。這個(gè)環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵，對(duì)買家十分重要，所以買家應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人問(wèn)清楚該產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。

第五步，買賣雙方簽署正式的二手房買賣合同。

這一步是在中介、買賣雙方親自到房管部門核實(shí)產(chǎn)權(quán)后的關(guān)鍵一步。作為買房人的你，必須已經(jīng)對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況了如指掌，比如，房產(chǎn)所屬的地塊是通過(guò)什么方式獲取的，房產(chǎn)證是否已經(jīng)抵押，房產(chǎn)的用途是什么等等。

簽署正式的買賣合同時(shí)，通常你要帶齊身份證、戶口本、結(jié)婚證原件或其他證明身份的原件、印章等資料，賣方也同樣要帶齊這些資料，同時(shí)還要帶上房產(chǎn)證原件及復(fù)印件。

第六步，到銀行支付房款，并到交易中心核價(jià)與交稅。

這個(gè)流程分兩種情況，第一種情況是買方是做按揭貸款的，那么作為買房的你，支付的就只是首期房款。第二種情況是買方是一次性支付房款的，那么這時(shí)候就是房款的全額支付。應(yīng)當(dāng)注意的是，當(dāng)簽署完正式的買賣合同后，無(wú)論是支付首付款還是全款，都應(yīng)當(dāng)在銀行柜臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)完成。

支付房款后，一般同時(shí)要到房產(chǎn)交易中心稅務(wù)部門進(jìn)行房產(chǎn)核價(jià)、核稅等等。

第七步，到銀行申請(qǐng)按揭貸款。

如果是買房人一次性支付房款的，無(wú)須走這一步流程，直接進(jìn)入下一步。按揭貸款的申請(qǐng)，要準(zhǔn)備的材料比較多，你需要帶齊身份證、戶口本、結(jié)婚證、買賣合同等等。如果是申請(qǐng)公積金貸款，根據(jù)中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心(國(guó)管)和深圳市住房公積金(市管)的不同，帶齊相關(guān)材料。

第八步，到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶申請(qǐng)。

具體來(lái)說(shuō)，你要準(zhǔn)備好身份證、正式的買賣合同、與銀行的貸款合同、申請(qǐng)書與委托書、完稅單，當(dāng)然，賣方須帶房產(chǎn)證。

第九步，銀行發(fā)放按揭貸款及交房。

這一步對(duì)于一次性支付房款的買房人來(lái)說(shuō)，是不需要的。如果你是按揭貸款買房的，那么，當(dāng)你已經(jīng)辦理完過(guò)戶手續(xù)并且拿到房產(chǎn)證后，則需要拿著房產(chǎn)證到為你做按揭貸款的銀行進(jìn)行發(fā)放貸款的申請(qǐng)，你拿到房產(chǎn)證時(shí)，同時(shí)也會(huì)拿到房產(chǎn)的他項(xiàng)抵押權(quán)證。你只需要將房產(chǎn)證和他項(xiàng)抵押權(quán)證一起交給銀行工作人員，一般幾天銀行就會(huì)發(fā)放貸款了。發(fā)放貸款、交付房產(chǎn)并且支付余款后，二手房的交易就大功告成了。

另外，如果購(gòu)房發(fā)票丟失了，房產(chǎn)證還是能辦下來(lái)的，但會(huì)費(fèi)時(shí)費(fèi)力。一旦發(fā)生這種情況，業(yè)主首先要登報(bào)聲明該發(fā)票作廢，并注明房屋地址、購(gòu)房者姓名和發(fā)票號(hào)碼等相關(guān)要件;然后，到開(kāi)發(fā)商處讓其出具相關(guān)丟失情況說(shuō)明，并證明購(gòu)房人確實(shí)在公司購(gòu)買過(guò)商品房;最后再由房產(chǎn)部門核實(shí)丟失的真實(shí)情況。購(gòu)房者還需要到開(kāi)發(fā)商處查詢發(fā)票底聯(lián)，開(kāi)發(fā)商處會(huì)有存底，可以給購(gòu)房者出具購(gòu)房證據(jù)，購(gòu)房者可帶著購(gòu)房證據(jù)前往房產(chǎn)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)，可能有的“認(rèn)購(gòu)書”上寫的是“定金”，您要特別注意這個(gè)“定金”，它只有在合同里才具備法律效力。簽“認(rèn)購(gòu)書”后若是發(fā)展商違約，您是不能得到雙倍返還“定金”的。如果發(fā)展商還沒(méi)有拿到銷售許可證，您與發(fā)展商簽訂的就是內(nèi)部“認(rèn)購(gòu)書”，請(qǐng)留意：盡管內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的房?jī)r(jià)會(huì)便宜一些，但內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書在法律上是無(wú)效的。

在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問(wèn)題落實(shí)下來(lái)，通常，發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)際交付的時(shí)候，很可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，而引起糾紛。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾推翻，說(shuō)合同中沒(méi)寫。所以，您千萬(wàn)不要疏忽大意，任何值得注意的問(wèn)題都要落實(shí)在合同里。您如果對(duì)簽訂合同沒(méi)有把握，可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。注意：還有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，購(gòu)房者在交付了定金之后，隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺(jué)不好，不想購(gòu)買的時(shí)候，發(fā)展商能否退還定金?這就需要購(gòu)房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確，在何種情況下，購(gòu)買者可以終止協(xié)議，拿回定金。

在深圳市場(chǎng)上購(gòu)房合同無(wú)論是新房還是二手房，使用的都是建委網(wǎng)站下載的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同。在這份合同上擬有固定格式的條款內(nèi)容，也就代表著除了需要填寫的地方之外，其他合同的章節(jié)是不需要太過(guò)于計(jì)較的。包括購(gòu)買二手房時(shí)，正規(guī)中介都會(huì)從網(wǎng)上下載標(biāo)準(zhǔn)的合同與您簽約，這點(diǎn)購(gòu)房者大可放心。這是整個(gè)購(gòu)房程序中最重要一環(huán)，購(gòu)房合同也是銷售中最重要的法律文件。主要的條款包括：

如果購(gòu)買新房，涉及到開(kāi)發(fā)商蓋章的問(wèn)題，購(gòu)房合同當(dāng)時(shí)是無(wú)法立即帶走的，您選擇的是分期貸款的方式，購(gòu)房合同還要給銀行一份，通常是一式四份，住建委一份，開(kāi)發(fā)商一份，銀行一份，你手中保存一份。如果合同只有三份，開(kāi)發(fā)商會(huì)給你蓋過(guò)章的復(fù)印件，這都無(wú)關(guān)緊要。在簽署購(gòu)房合同以外還需要簽署一個(gè)貸款合同。