一、首先是“物”的安全，也就是房子本身是否存在瑕疵，包括各種權利的瑕疵、資質的瑕疵、行政許可的瑕疵，以及是否存在交易限制;

二、其次是“錢”的安全。在這個信息不均衡、競爭不完全的市場里，買房雖然持幣卻也一樣是弱者，大家辛辛苦苦積攢的財產，幾乎是我們對抗奸商唯一的武器，自然要盡量保證其安全。從買房順序上講，支付的費用大體包括定金、首付款、中介費用、稅款、尾款等幾部分，在每次支付以前，都應該充分考慮到是否存在潛在的或者現實的風險，以及一但發生風險，如何救濟和挽回;

怎樣才能在買房過程中保證自己的權益

1、步驟/方法

房子是否有合法產權。首先要檢查二手房的權屬證明及相關文件，對于未依法登記取得房地產權證書的，法律上是不得買賣的。對于房東出具的房產證，不但要查看原件，還要向房地產交易中心調查核實權利證書及其記載內容的真實性。從律師的角度來說，我們認為看到房產證原件是整個交易的前提條件;而在沒有確認其真實性之前，任何實質性的行動都不應該開始。當然，由于中國的特殊情況，經常發生房屋入住很長時間以后，房產證依然沒有辦理的現象。這時，我們至少應該看到房屋買賣合同、評估報告、各種稅費原始發票等，這些資料也可以從側面證明一下房屋的權屬，但是依然不如房產證可靠。

通常來說，如果沒有房產證或者沒有證據能夠證明房產證能夠短時間內辦理下來的，建議謹慎考慮，最好不要購買。2005年，我一個朋友由于貪便宜，購買了這么一套房屋，后來才發現由于土地出讓手續不全，所以該房產在可預見的未來基本沒希望拿到房產證。我協助他調查發現，土地手續不全的原因，竟然是因為以前該土地上是一座化工廠，地下污染嚴重，根本不能用于住宅建設。

順便說一下抵押問題。大體在2002年以前，由于信息交換系統不發達，所以有些貸款購買的房屋，其房產證需要將原件存在在銀行;2002年以后，基本不采用這種方式，而是在房產證原件上由建委加蓋“抵押”的印章，然后交給房主本人持有。

2、落實房子有合法產權后，第二步則更為復雜，就是要確認“房東”(賣房人)是否有權處分該房產，也就是對其主體資格進行審查。可能有些法律知識的網友會知道，在目前中國還施行不動產不適用善意取得的制度。如果是其他東西，比如電器、首飾等，只要你付出了合理價格，同時不是明知對方來路不明而故意購買，那么即使賣給你東西的人不是東西的真正主人或者實際無權處理這些東西，那么東西的真正主人也不能要求你返回。這個就是所謂“第三人善意取得”的規定，目的是保護交易秩序。可是在房地產方面，現在還不適用這條，所以確保賣方的主體資格適合也是重要的一個方面，其重要性不比第一步差。

順便提一下，將在2007年10月1日生效的《中華人民共和國物權法》中，將善意取得的保護范圍擴大到了房地產，不過因為還沒有配套實施細則出臺，所以暫時還不好說。

一般來說，二手房轉讓人應當是依法登記取得房地產權證書的二手房權利人，也就是賣方應該就是房產證上寫的房主本人。注意，由于有共有權人的存在，所以這個條件是必要條件而不是充分條件。按照北京市規定，如果房主本人不能親自前往辦理手續，可以委托其他代理人，但是必須通過公證機關對委托手續進行公證。如果房子不是自然人所有，而是法人名下的財產(比如有限責任公司或者股份有限公司)，那么就應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件，因為房產屬于公司的固定資產，按照公司法規定，在處理大額固定資產時，必須經過公司股東會和董事會通過。更復雜一些的情況是房子屬于國有或集體資產，那么對方必須持有政府主管部門的批準文件。

另外還有一種常見情況，就是一方在購買其他人房屋后沒有及時過戶，就直接轉手。這種情況下，由于不動產是實行登記主義(以登記為準)，所以同樣存在比較大的隱患，需要做更多的前期工作來了解和落實。

共有財產審查。由于一套房屋可以有多個共有權人(lakey最多見過一間平房由16個人共有)，而房產證上往往只體現一個人的名字，因此確認房屋是否是共同財產就是非常必要的。否則就可能出現房屋過戶中，某個共有人跳出來阻止你取得房產的事情。最常見的共有就是作為夫妻共同財產，由夫妻雙方共同所有，這時雖然房產證上可能只有一個人名字，但是房子依然屬于共有;另一種是繼承，幾個繼承人共同繼承一套房產，大家約定共有的。此外共有又分成共同共有(大家就權利進行平分)、按份共有(注明每人的份額)、實體劃分(注明這間房歸誰，那間房歸誰)。通常來說，如果確認存在共有人，那么必須由共有人出具同意轉讓以及放棄優先購買權的證明。如果你發現房東是已婚，或者房子發生過繼承關系，這方面就要留心一點了。

權利限制。這個權利限制主要就是指司法機關或者行政機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權利的情況，比如房主因為債務糾紛訴訟，被對方通過法院把房子凍結或者保全了，那這房子就無法過戶，也就不能交易。這里的有關部門，主要是法院、稅務機構、財政機關等強力部門。

他項權利設置。同4類似，最常見的就是銀行設置的抵押權，以及有無給其他人提供的擔保等。

優先購買權。按照法律規定，在同等情況下，有兩類人可以優先購買，一種是二手房共有人，一種是二手承租人。此外，合同法還規定“買賣不破租賃”，所以各位買房時候，盡量還是請房主先把房客清退，最好還有書面的承租終止說明。

除了這些以外，還有一些情況下，房子是有問題的，也盡量謹慎考慮，包括：

1、可能會被依法收回土地使用權的;

2、權屬有爭議的房子(典型的就是繼承中的析產未解決);

3、列入動拆遷范圍的房子(為保證拆遷順利，一般要拆遷的地區在動工前多少月就會凍結，不許再進行轉讓);

4、某些機關和企業的自建房。按照央產房管理規定，由于某些機關和企業有保密和安全需要，所以其以前所有的住宅，即使分到個人所有，在進行轉讓時，仍然要征求原單位的意見。