一、簽商品房銷售合同注意什么

1、確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。

2、確認(rèn)開發(fā)商制定的格式條款是否公平

對(duì)于商品房預(yù)售的一般情況，開發(fā)商通常會(huì)制定針對(duì)大多數(shù)購(gòu)房人都適用的格式條款，作為將來與購(gòu)房人簽訂預(yù)售合同的依據(jù)。

購(gòu)房人應(yīng)事前認(rèn)真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當(dāng)即給予解釋，不滿意的地方需及時(shí)與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。

3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任

開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購(gòu)房人解除合同的權(quán)利兩個(gè)層次。除內(nèi)容要周全外，還需注意開發(fā)商遲延交房責(zé)任與購(gòu)房人遲延付款責(zé)任之間的對(duì)等性。

4、明確約定抵押權(quán)的處理方式

為籌集建設(shè)資金，開發(fā)商的預(yù)售商品房往往設(shè)定有土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)。因抵押權(quán)的權(quán)益具有法律上的優(yōu)先性，若處理不當(dāng)，會(huì)對(duì)購(gòu)房人最終行使和享有預(yù)售合同的權(quán)利帶來很大障礙和困擾。

二、商品房銷售合同有什么特征

商品房買賣合同作為不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的主要類型，具有如下法律特征：

1、標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出復(fù)雜的形態(tài)。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且還包括建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)。

2、標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為成立條件。我國(guó)《合同法》第一百三十三條規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

3、行政干預(yù)強(qiáng)烈。由于土地房屋類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值巨大，對(duì)國(guó)計(jì)民生影響很大，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行政監(jiān)管相對(duì)較為嚴(yán)格。如國(guó)家實(shí)行登記制度、推行合同示范文本、實(shí)行限購(gòu)政策等。

商品房買賣合同屬于格式合同，一般開發(fā)商都會(huì)直接使用當(dāng)?shù)胤抗懿块T制定的合格，其中僅僅需要就商品房的具體信息作出填寫，其他條款可以說都是已經(jīng)確定好了的。但如果雙方有格外的約定，這個(gè)時(shí)候只能通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式來明確雙方的權(quán)利義務(wù)，為自身合法權(quán)益提供保障。

商品房銷售時(shí)需要具備哪些證

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商品房的銷售條件是什么