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寧波
買賣不破租賃沒有登記備案是否適用
一、買賣不破租賃沒有登記備案是否適用
不適用。未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。
二、買賣不破租賃的適用條件
(1)存在合法有效的租賃合同
要適用該制度，在所有權(quán)讓與時，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關(guān)系須有效的存在，換言之，租賃關(guān)系的有效存在的準(zhǔn)據(jù)時點應(yīng)確定在所有權(quán)讓與時。同時，需要注意的是，根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不能實現(xiàn)物權(quán)變動，對動產(chǎn)來說需要交付，對不動產(chǎn)來說需要登記。
(2)出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人
租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續(xù)，即所有權(quán)并未發(fā)生變動，在此情況下，則該制度也沒有適用的余地。
(3)租賃物已經(jīng)交付于承租人
“買賣不破租賃”構(gòu)成要件中的交付，除指出租人已交付租賃物外，還需承租人繼續(xù)占有租賃物。主要理由是，一方面，承租人未占有說明其對租賃物沒有使用收益，無此收益則失去了強(qiáng)化租賃權(quán)的基礎(chǔ);另一方面，承租人未占有不能起到公式作用，為維持交易安全，不應(yīng)賦予租賃權(quán)對抗力。
(4)所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間內(nèi)
“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在占有租賃物的期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動，導(dǎo)致自身對于租賃物的使用效益可能面臨受損的風(fēng)險。故所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間事適用條件之一。
國家的很多法律一般都是在保護(hù)弱勢群體，不過是有條件的保護(hù)，不是盲目的保護(hù)，畢竟法律是公平公正的。租房子簽訂租賃合同，雖然是可以保護(hù)承租人的權(quán)益，但是在租賃時候，還是先要自己把一下關(guān)的，畢竟有些是法律保護(hù)不到的。
買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？
買賣不破租賃的條件是什么？
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
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