在房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中,因開(kāi)發(fā)商違約或者是其他原因都容易發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛,發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛該如何處理呢?為了避免不必要的麻煩,遭受無(wú)謂的損失,購(gòu)房者應(yīng)該怎么避免房屋產(chǎn)權(quán)糾紛?對(duì)于這些問(wèn)題的具體內(nèi)容,下文將一一為您進(jìn)行描述,希望能夠給您帶來(lái)幫助。在發(fā)生房產(chǎn)糾紛時(shí),購(gòu)房者要積極采取措施,以便維護(hù)自己的合法權(quán)益。
一、發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛該如何處理
房屋產(chǎn)權(quán)糾紛解決根據(jù)不同的糾紛有不同的解決方式,總結(jié)起來(lái)有以下幾種:
第一,凡以房屋為標(biāo)的物的房屋確權(quán)、使用、買(mǎi)賣(mài)、租賃、典當(dāng)、抵押等民事行為發(fā)生的糾紛,以及與房屋相關(guān)聯(lián)的房屋裝修、裝潢、設(shè)計(jì)、附屬設(shè)施的歸屬糾紛,當(dāng)事人有權(quán)直接向人民法院提起民事訴訟。
第二,拆遷人與被拆人因拆遷補(bǔ)償、安置等發(fā)生糾紛,雙方協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的,由批準(zhǔn)拆遷的主管部門(mén)或房屋拆遷主管部門(mén)的同級(jí)人民政府裁決,當(dāng)事人對(duì)裁決不服的,可在接到裁決書(shū)之日起15日內(nèi)向法院起訴。
第三,單位內(nèi)部建房、分配公房使用權(quán),是單位內(nèi)部行政管理行為,職工對(duì)分房有意見(jiàn),或者單位分房不合理引起的糾紛不屬于法院受理范圍,而應(yīng)由本單位或者有關(guān)行政部門(mén)解決。
第四,單位分給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的,職工由于本人原因離職、辭職,或被單位開(kāi)除時(shí),單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán),由此引起的糾紛可向法院提起民事訴訟。
第五,因?yàn)橛嘘P(guān)部門(mén)審批建筑不當(dāng),影響他人通風(fēng)、采光或者由于污染引起的糾紛,當(dāng)事人可向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)解決,也可以向法院提起行政訴訟。
第六,因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛,以及因違章建筑的認(rèn)定、拆除引起的糾紛,行政機(jī)關(guān)不依法處理或處理不當(dāng),當(dāng)事人不服的,可以作為行政案件提起訴訟。但是,當(dāng)事人以違章建筑物為標(biāo)的發(fā)生的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等民事糾紛以及因違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的相鄰糾紛,可以作為民事案件向法院起訴。
二、應(yīng)該怎么避免房屋產(chǎn)權(quán)糾紛?
弄清房屋產(chǎn)權(quán)是買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的“必修課”,只有產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)才能順利上市交易。防范產(chǎn)權(quán)糾紛需要先確定房屋的具體產(chǎn)權(quán)是否有限制。
(一)產(chǎn)權(quán)交易是否有限制。如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問(wèn)題。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房,必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓?zhuān)蠖鄶?shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
(二)承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利。在同等條件下,房屋的承租人具備優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利,所以必須得到該承租人不購(gòu)買(mǎi)房屋的書(shū)面承諾,或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購(gòu)買(mǎi)該套房屋。
(三)注意房屋用途限定。買(mǎi)房自住者可不必在意這一點(diǎn),但如果是準(zhǔn)備買(mǎi)房用作營(yíng)業(yè)或辦公,則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公,就只能望“房”興嘆了。
(四)房改房成本價(jià)未補(bǔ)足。1998年以前許多職工購(gòu)買(mǎi)原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí),都是以?xún)?yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的。所以,如果購(gòu)買(mǎi)的是當(dāng)初以?xún)?yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房,那么就要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。按相關(guān)規(guī)定,以?xún)?yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的房改房上市時(shí),應(yīng)該先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間的差價(jià)。
(五)市民不能買(mǎi)集體土地房屋。根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定,集體土地上的農(nóng)民房屋,只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行,不能直接賣(mài)給城市居民。
(六)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋(又稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房屋)需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn),征地開(kāi)發(fā),只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí),才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。目前,很多城中村的房屋以較低的價(jià)格吸引城市居民購(gòu)買(mǎi),聲稱(chēng)可以辦理房產(chǎn)證。而實(shí)際上,此類(lèi)房產(chǎn)證是鄉(xiāng)村集體發(fā)放的,不具備上市交易的條件。這類(lèi)房屋一旦遇到糾紛或拆遷問(wèn)題,購(gòu)買(mǎi)者權(quán)益很難得到保障。
(七)長(zhǎng)期未辦房產(chǎn)證的房子。如果購(gòu)買(mǎi)的房子已經(jīng)有多年的房齡,而房主只有購(gòu)房合同和發(fā)票,一直未辦理產(chǎn)權(quán)證,這類(lèi)房產(chǎn)很可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題,導(dǎo)致最終無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。
這個(gè)時(shí)候買(mǎi)方要仔細(xì)查詢(xún),到底是因房主不愿意繳納稅費(fèi)而未辦理,還是房子存在其他問(wèn)題,導(dǎo)致無(wú)法辦證。
此外,在房屋買(mǎi)賣(mài)交易完成的同時(shí),買(mǎi)家應(yīng)要求賣(mài)方及時(shí)協(xié)助自己到房管部門(mén)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù),以防賣(mài)方看房?jī)r(jià)上漲而毀約,給買(mǎi)方帶來(lái)不必要的麻煩。
實(shí)踐中,人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房屋尤其是買(mǎi)二手房的過(guò)程中,都可能會(huì)發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛,因房屋產(chǎn)權(quán)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是非常重要的,因此在發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí),購(gòu)房者要懂得如何維權(quán)。在維權(quán)的過(guò)程中,最重要的是對(duì)證據(jù)的收集。
知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛的種類(lèi)有哪些?
知識(shí)產(chǎn)權(quán)作價(jià)出資需要滿足哪些條件?
2020小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房協(xié)議范本
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