在房屋買賣的過程中,因開發商違約或者是其他原因都容易發生房屋產權糾紛,發生房屋產權糾紛該如何處理呢?為了避免不必要的麻煩,遭受無謂的損失,購房者應該怎么避免房屋產權糾紛?對于這些問題的具體內容,下文將一一為您進行描述,希望能夠給您帶來幫助。在發生房產糾紛時,購房者要積極采取措施,以便維護自己的合法權益。
一、發生房屋產權糾紛該如何處理
房屋產權糾紛解決根據不同的糾紛有不同的解決方式,總結起來有以下幾種:
第一,凡以房屋為標的物的房屋確權、使用、買賣、租賃、典當、抵押等民事行為發生的糾紛,以及與房屋相關聯的房屋裝修、裝潢、設計、附屬設施的歸屬糾紛,當事人有權直接向人民法院提起民事訴訟。
第二,拆遷人與被拆人因拆遷補償、安置等發生糾紛,雙方協商達不成協議的,由批準拆遷的主管部門或房屋拆遷主管部門的同級人民政府裁決,當事人對裁決不服的,可在接到裁決書之日起15日內向法院起訴。
第三,單位內部建房、分配公房使用權,是單位內部行政管理行為,職工對分房有意見,或者單位分房不合理引起的糾紛不屬于法院受理范圍,而應由本單位或者有關行政部門解決。
第四,單位分給職工住房使用權并訂有分房合同的,職工由于本人原因離職、辭職,或被單位開除時,單位根據合同要求收回公房使用權,由此引起的糾紛可向法院提起民事訴訟。
第五,因為有關部門審批建筑不當,影響他人通風、采光或者由于污染引起的糾紛,當事人可向有關部門申請解決,也可以向法院提起行政訴訟。
第六,因違章建筑引起的房產糾紛,以及因違章建筑的認定、拆除引起的糾紛,行政機關不依法處理或處理不當,當事人不服的,可以作為行政案件提起訴訟。但是,當事人以違章建筑物為標的發生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及因違章建筑妨礙他人通風、采光等引起的相鄰糾紛,可以作為民事案件向法院起訴。
二、應該怎么避免房屋產權糾紛?
弄清房屋產權是買賣房產的“必修課”,只有產權清晰的房產才能順利上市交易。防范產權糾紛需要先確定房屋的具體產權是否有限制。
(一)產權交易是否有限制。如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房,必須經原產權單位蓋章后才能出讓,而大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
(二)承租人有優先購買權利。在同等條件下,房屋的承租人具備優先購買該房屋的權利,所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾,或是等租賃關系結束后再購買該套房屋。
(三)注意房屋用途限定。買房自住者可不必在意這一點,但如果是準備買房用作營業或辦公,則應注意房產權證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公,就只能望“房”興嘆了。
(四)房改房成本價未補足。1998年以前許多職工購買原產權單位的住房時,都是以優惠價或標準價購買的。所以,如果購買的是當初以優惠價、標準價購買的公房,那么就要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關規定,以優惠價、標準價購得的房改房上市時,應該先補足標準價和成本價之間的差價。
(五)市民不能買集體土地房屋。根據國家政策規定,集體土地上的農民房屋,只能在本鄉本土的范圍內進行,不能直接賣給城市居民。
(六)鄉產權房屋(又稱小產權房屋)需經國家批準,征地開發,只有待土地性質由集體變為國有時,才能在二級市場上進行房產交易。目前,很多城中村的房屋以較低的價格吸引城市居民購買,聲稱可以辦理房產證。而實際上,此類房產證是鄉村集體發放的,不具備上市交易的條件。這類房屋一旦遇到糾紛或拆遷問題,購買者權益很難得到保障。
(七)長期未辦房產證的房子。如果購買的房子已經有多年的房齡,而房主只有購房合同和發票,一直未辦理產權證,這類房產很可能因為開發商的問題,導致最終無法辦理產權證。
這個時候買方要仔細查詢,到底是因房主不愿意繳納稅費而未辦理,還是房子存在其他問題,導致無法辦證。
此外,在房屋買賣交易完成的同時,買家應要求賣方及時協助自己到房管部門辦理房屋過戶手續,以防賣方看房價上漲而毀約,給買方帶來不必要的麻煩。
實踐中,人們在購買房屋尤其是買二手房的過程中,都可能會發生房屋產權糾紛,因房屋產權對于購房者來說是非常重要的,因此在發生房屋產權糾紛時,購房者要懂得如何維權。在維權的過程中,最重要的是對證據的收集。
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