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寧波
無證二手房買賣存在哪些法律風險
(一)二手房買賣合同無效之風險
賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產管理法》第六條之規定。根據該條規定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓。雖然實踐中法院對于無兩證的二手房買賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項“違反法律、行政法規的強制性規定”而認定合同無效，也有的法院認為《中華人民共和國房地產管理法》第六條之規定并非強制性規定而是管理性規定，只是規范房屋權屬不能發生變更，但是對合同效力沒有影響。
其實，我們完全沒有必要拘泥于《中華人民共和國房地產管理法》第六條規定的法律性質的爭論，而應該注意到《中華人民共和國合同法》第五十一條對于無權處分的合同效力作了明確規定，“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。
反面言之，無處分權的人處分他人財產，權利人不追認或者無處分權的人訂立合同后未取得處分權，則合同無效。所謂處分權，是所有權的一項權能，對于二手房買賣來說，賣房人只有取得房屋權屬證書，才依法取得房屋所有權而有權處分該房屋(授權處分行為不予考慮)，因此，如果賣房人在取得房屋權屬證書前出賣該房屋，二手房買賣合同的效力待定，如果發生爭議時賣房人仍未取得房屋權屬證書，則二手房買賣合同應認定無效。
(二)房屋的交付時間、權屬變更登記時間不確定
現實中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付并辦理房屋權屬變更登記，直接取決于開發商能否按約交付并辦理房屋權屬變更登記。而商品房的建設期限較長，能夠如期完工并交付取決于諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。
(三)房屋質量難以保證
現實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質量隱患。
(四)“一房二賣”不可不防
無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。
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