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有的人在購(gòu)買商品房的時(shí)候沒有想清楚,而在簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議甚至都交付了首付款之后卻又反悔不想購(gòu)買了,此時(shí)就有了退房的打算。但對(duì)商品房要求退房并不是那么簡(jiǎn)單的事情,也不是所有的情況下都可以順利的退房。那究竟在哪些情況下可以就商品房退房呢?請(qǐng)?jiān)谙挛闹羞M(jìn)行了解。
一、哪些情況下可以就商品房退房
依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,除合同本身的約定外,大約有以下幾種情況,購(gòu)房者可提出退房:
1、套型誤差過大。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房,套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致,或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,購(gòu)房者可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價(jià)款,購(gòu)房者退房的,由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
2、面積誤差過大。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差,合同中未約定處理方式的,面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),購(gòu)房者有權(quán)退房。購(gòu)房者退房的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房者已付清的房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)房者,同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。
3、擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。已預(yù)售的商品房,開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。除非經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知購(gòu)房者。購(gòu)房者有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。購(gòu)房者在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款變更。開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)房者的,購(gòu)房者有權(quán)退房;購(gòu)房者退房的,由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
4、商品房質(zhì)量有問題。開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房。交付時(shí)若商品房的主體結(jié)構(gòu)不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn),購(gòu)房人有權(quán)單方面解除合同。商品房交付使用后,購(gòu)房者認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核檢,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,被確認(rèn)不合格后,購(gòu)房者有權(quán)退房。
5、延期交房。購(gòu)房者可以在預(yù)售合同中約定交房時(shí)間,若開發(fā)商未能在約定期限內(nèi)交出房子,購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商退房,并依照合同約定的金額支付延期違約金。如果開發(fā)商延期超過合理的期限(超過一年),購(gòu)房者可通過法律手段起訴開發(fā)商違約,并要求法院強(qiáng)制開發(fā)商退房。
6、在建工程轉(zhuǎn)讓情形。商品房預(yù)售后,開發(fā)商意欲轉(zhuǎn)讓在建的商品房建設(shè)工程,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將商品房建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的情況書面通知商品房購(gòu)房者。購(gòu)房者有權(quán)在接到書面通知之日起30日內(nèi)要求解除商品房預(yù)售合同。購(gòu)房者未按照規(guī)定要求解除商品房預(yù)售合同的,應(yīng)當(dāng)由商品房建設(shè)工程受讓方繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同責(zé)任。
7、法定不得轉(zhuǎn)讓的商品房。如果商品房存在下列情形之一的,購(gòu)房者也可以要求退房:未依法登記取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的;共有項(xiàng)目,未經(jīng)其他共有人書面同意的;權(quán)屬有爭(zhēng)議,尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制商品房權(quán)利的,則商品房買賣合同無(wú)效。
二、開發(fā)商違約后如何賠償損失
開發(fā)商與買房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法有約定的,一般從其約定。但如約定的違約金過分高于違約所造成的實(shí)際損失的,可以請(qǐng)求法院降低。根據(jù)最高人民法院司法解釋的規(guī)定,法院可以支持超過造成的損失30%的違約金。
同時(shí),當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。商品房買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:
1、逾期交房的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn):按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這與目前普遍采用商品房買賣合同標(biāo)準(zhǔn)文本中約定的計(jì)算方式不同,又為大家提供了一種可以借鑒的方式。
2、逾期付款的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn):按照未付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
3、逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn):按照已付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。這是一個(gè)審判實(shí)踐上的重大突破,為解決長(zhǎng)期解決不了的產(chǎn)權(quán)登記問題創(chuàng)造了條件。
因?yàn)榇饲皩?duì)于逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記,只是判決確認(rèn)違約和限期辦理產(chǎn)權(quán)登記,損失賠償需要業(yè)主舉證有實(shí)際損失;即使業(yè)主舉出了損失的證據(jù),法院也難以認(rèn)定這損失與預(yù)期辦理產(chǎn)權(quán)登記之間的因果關(guān)系。因此,對(duì)于此類案件法院也是無(wú)奈。現(xiàn)在有了上述標(biāo)準(zhǔn),法院可以徑直判決開發(fā)商承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約金了。
上述三種計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都是在當(dāng)事人沒有約定標(biāo)準(zhǔn)情況下法院掌握的標(biāo)準(zhǔn),如果當(dāng)事人雙方約定了標(biāo)準(zhǔn),過高或過低時(shí),法院將掌握這種情況下的上下限標(biāo)準(zhǔn),即下限不低于實(shí)際損失,上限不高于實(shí)際損失的130%。
實(shí)踐中,因?yàn)樽约翰幌胭?gòu)買而退房的情況有,因?yàn)榉课荽嬖趪?yán)重質(zhì)量問題而要求退房的情況也有。但其中,只有符合法律規(guī)定的情形要求退房的,此時(shí)購(gòu)房者不承擔(dān)違約責(zé)任。
退房協(xié)議范本是怎樣的
租房合同沒到期退房是否屬于違約?
簽定買房合同后能退房嗎?
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