二手房交易時應注意的問題
一、關于合同簽字的注意事項
無論是簽訂《居間協議》還是正式的《房產買賣合同》,都應由產證上的所有權利人和買受人本人在合同上簽字,如果一方要求由代理人簽字的,應到公證處辦理委托公證。
二、購房資格審查與責任承擔
通常購房資格審查是在簽訂正式的《房屋買賣合同》之后進行,如果買受人購房資格未能審核通過,將導致合同無法履行。因此,我們建議買賣雙方可要求房產中介對買方的購房資質進行審查判斷,另一方面最好預先擬定購房資格如何不能審查通過時,應該如何承擔責任的條款。
三、房屋的權利狀況的審查
對于買方而言,不僅要審查賣方是否具有產權,同時還要注意審查房產是否設置抵押,抵押權人是銀行還是個人。如果有可能,可以打聽一下產權人的財務狀況以及職業等,因為實務中出現過這樣的案例:產權人借了高利貸,并用房產進行抵押,但是沒有進行抵押登記;雖然法律上沒有登記的抵押權不能對抗第三人,并不妨礙交易的進行,但是還會存在其他風險,比如:房產在交易過程中有可能被法院查封;甚至交易完成后,高利貸的債主還可能到房產所在地進行沒完沒了的騷擾。
四、關于貸款的問題
實務中,很多的二手房的買家都是需要貸款的。這個問題存在以下風險:
1、由于買家的原因導致銀行不批準貸款申請,甚至更換多家銀行也不能獲得通過;
2、由于銀行的原因遲遲不放款,實務中曾經出現過延遲6個月放款的情況。
對于這個問題,通常約定由于買家的原因導致貸款申請不能批準的,應該及時用現金補齊,否則要承擔違約責任;由于銀行的原因延遲放款的情形,建議可以約定一個雙方都能接受的合理期限,如果超過這個期限,雙方可以選擇解除合同或者約定違約責任的條款。
五、戶口問題
二手房的戶口問題是買家特別要注意的,因為一旦賣家不遷出戶口,在上海的司法實踐中,如果買家以要求賣家遷出戶口為訴由的,法院一般均不予受理,而且也無法強制執行遷出戶口。因此,為了保證買家的權益,買家可以要求在買賣合同中約定,戶口如果不及時遷出,賣家要承擔違約責任的條款。而以該條款要求賣家承擔違約責任的訴訟,法院是可以受理的。
以上是二手房買賣實務中常見多發的問題,所有的二手房買賣中均會涉及。實踐中也出現過買方或者賣房蓄意詐騙的情形,更應該引起注意。詐騙的主要手段包括但不限于以下情形:用假房產證詐騙、利用假公證詐騙、利用出售查封的房屋詐騙、出售列入拆遷范圍的房屋進行詐騙、以先過戶后付款的方式再次出售房屋方式詐騙等。如果還有這方面的疑問,可以向律霸網進行在線法律咨詢。
該內容對我有幫助 贊一個
雇傭童工發生事故雇主應負的責任有哪些
2021-02-03遇到工傷事故現場如何處理
2021-03-14供律師適用的法律顧問合同范本怎么寫
2020-12-29商標被搶注如何提出商標異議
2021-03-09立約定金與主合同定金不同違法
2020-12-04怎么可以讓另一方沒有探視權
2020-12-14同居被家暴怎么辦
2021-02-07離職勞動仲裁需要請律師嗎
2020-12-05購房合同有何需要注意的陷阱
2021-02-21失聯人員如何向公安報案
2021-03-07勞動調解有時間規定嗎
2021-03-10試評勞動教養制度
2021-01-08侵權人賠償后保險還賠嗎
2020-12-11什么情況下保險公司會被撤銷
2020-12-11保險人的違約責任問題有哪些
2020-12-10保險法釋義第一百零九條
2021-02-06負責保險業監督管理的主管部門是哪一個
2020-12-03投保人在投保時應如何保護自己的利益
2020-11-15內部承包合同具備哪些效力
2021-01-31二手土地轉讓稅費怎么算
2020-11-12