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寧波
買二手房時要算清哪“四金”
所謂“四金”，即買賣金將額、應(yīng)付稅費、水電雜費和維修基金。下面我們將分別加以介紹。
買賣金額即通常所說的成交價。在確定成交價時，要注意以下幾個問題：一是成交價通常不包括維修基金、水電雜費和應(yīng)付的交易稅費。若賣家有“到手價”的要求，則在支付訂金前就應(yīng)在中介合同中加以明確。二是成交價是房屋毛坯價或帶裝修價，在支付訂金前，也應(yīng)當(dāng)在中介委托合同中加以明確。三是屋內(nèi)附屬設(shè)施、設(shè)備隨房轉(zhuǎn)讓的，是無償贈送還是折價轉(zhuǎn)讓，以及所折價款是否包含在成交價內(nèi)，都應(yīng)當(dāng)在中介合同中明確，并對設(shè)施、設(shè)備的質(zhì)量狀況作適當(dāng)約定。四是申請產(chǎn)權(quán)過戶登記時，極少數(shù)人為少付稅費而向市財稅部門低報成交價，這是非常危險的，容易導(dǎo)致尾款糾紛。
二手房交易稅費是和房屋成交價緊密相關(guān)的一項支出。因二手房屋的稅費收取標(biāo)準(zhǔn)較為復(fù)雜，且稅費收取標(biāo)準(zhǔn)隨國家調(diào)控政策變化頻繁，建議委托品牌中介或?qū)I(yè)人員陪同，有利于避免買賣糾紛。
水電雜費主要包括水費、電費、煤氣費、電話費、物業(yè)管理費、有線電視費等。和交易稅費相比，這些雜費雖然金額不多，但也應(yīng)在買賣合同中約定清楚，防患于未然。水電雜費通常以交房作為分割結(jié)算上述費用的臨界點，買賣雙方應(yīng)明確上述收費賬戶的交割、轉(zhuǎn)移方式。
關(guān)于房屋專項維修資金的轉(zhuǎn)讓，在二手房買賣過程中應(yīng)特別關(guān)注以下三大要點：一是房屋專項維修資金屬于原房屋業(yè)主所有，僅可用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修和更新，不能挪作他用。二是房屋專項維修資金賬戶中的余額，不能提取或退還。三是買賣雙方應(yīng)當(dāng)在訂金支付前明確房屋專項維修資金是結(jié)算還是無償轉(zhuǎn)讓。
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