買二手房的注意事項

第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件;房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一的憑證，沒有房產證的交易,風險大，房主可能用房產證將房屋抵押或再次轉賣，因此選擇房屋最好要有房產證，避免以后產生糾紛。

第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記期、成交價格等;

第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否法院查封，以及與人共享等，產權不明確、有糾紛的一定不能購買。注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說，軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。此外，千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。有沒有欠費情況，如物業管理、水、電、氣費等。要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環境、小區安全保衛、衛生清潔等方面的情況。對屋配套設施的考察主要有：水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環境和生活方便度會有更深入解。

第二，如通過中介找房，一定要會選擇一定要找正規的中介公司，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務不好的，小的中介公司也有服務好的。要確保中介公司沒有違規。有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。

第三，建議大家在買二手房過程當中要特別注意中介吃差價的行為，很多買房人面對的只是中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業主，這過程中就會發生比較大的價差，可能這套房子170萬拿來，可能185萬賣給你，很多中介公司就利用這樣的方式賺差價。

第四，怎樣交納購房首付款或訂金通過中介購買二手房，一般要簽兩個合同，即與房屋產權所有人簽署的《買賣契約》，還有與中介公司簽署的《房產中介合同》。房產中介合同在法律上叫作居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續。二要審查對方的委托授權書，以確認對方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統一規范的委托代理合同。合同上應寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權限等內容，特別要注意是否蓋章及寫清有關日期。簽訂《房產中介合同》或《買賣契約》時，買方需交納購房首付款或訂金，切記此應親自交給賣主，并由賣主出具收據。交給其他人，一定要審查對方的委托授權書，以確認對方是否是賣主的合法代理人。除了要選擇信譽好的品牌中介公司和選擇專業素質好、負責任的經紀人外，選擇購房時，一定多次、實地看房。

第五，在初步協議中要寫認購款還是定金必須清楚。購房人在二手房交易合同談判時往往處于不利地位，首要原因是已付了“定金”。：我國擔保法第89條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。認購書幾乎都將認購款寫成“定金”。在二手房的交易過程中在簽定二手房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂二手房買賣合同的一個必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項就應該退回。

第六，在房屋買賣合同中必須寫明原房主何時遷出其戶口。買賣二手房的時候，人們最關注的是房產證、土地證等，往往忽視了戶口遷移問題。按照戶口管理政策的相關規定，一戶頭上只能上一戶人，在原產權人戶口沒遷走前，新房主的戶口不能遷入，這自然會影響到以后孩子上學等一系列問題。購買“二手房”，必須在原房主戶口全部遷出后，方能辦理新產權人及其共同生活的直系親屬的入戶手續。為避免因戶口遷移而引起的問題，購房者在購買二手房時應加強自我保護，簽訂好有關戶口遷移的條款，不僅要明確約定原產權人戶口遷出的時間，還應明確不及時遷移的法后果。必要的時候，可以和原房主一起到當地派出所確認其戶口是否全部遷走，然后再辦理產權手續或結清購房款。一定在合同中注明，“甲方(賣方)應在___日內把戶口遷出，不得拖延?！辈⒓s定不能如期遷出時的懲罰措施。

第七，正常情況下，房子交接完畢，房產登記過戶后當日，才應該付清全部房款。如果不能按時交房，以及買方在未取得房地產證前，則根據情況，暫扣部分房款，不應付清全部房款。這方面應在《房屋買賣契約》中注明暫扣多少房款的具體數字。因為在審批辦理證件的過程中，如手續有問題，就辦不了房地產證。最后，按照房地產交易中規定，領取房地產證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領證，應提前辦理委托領證公手續。

第八，沒有談好中介費前，不要簽任何字據。