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很多時(shí)候在繼續(xù)用錢(qián)的情況下，可能公民會(huì)將自己名下的房產(chǎn)抵押給銀行，然后獲得銀行的貸款。那對(duì)于這種已抵押的房屋，若公民想要出售的話，那么此時(shí)該如何買(mǎi)賣(mài)呢？下面，就讓律霸小編為你作分析解答吧。

已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常，原業(yè)主通過(guò)向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)了房屋，并將該房屋抵押給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間，如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓，在交易方式上同沒(méi)有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在很大差異。

房地產(chǎn)交易中心會(huì)根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷(xiāo)，來(lái)判斷交易的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，從而保護(hù)銀行的合法權(quán)益，進(jìn)而保障整個(gè)房地產(chǎn)交易體系的安全。一般而言，實(shí)踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方選用：

(一)提前還款，解除抵押。

雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，由原業(yè)主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中心注銷(xiāo)抵押登記，如此，原業(yè)主就取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來(lái)，雙方即可按照一般的二手房買(mǎi)賣(mài)流程完成交易。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買(mǎi)方?jīng)]有支付房款，因此買(mǎi)方資金的安全性高;缺點(diǎn)是，完全由房東籌錢(qián)還貸，就要求房東具有很強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力，且沒(méi)有充分利用買(mǎi)方的首期房款參與還貸，不是最為經(jīng)濟(jì)的解決方案。

(二)辦理轉(zhuǎn)按揭。

雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，雙方共同向原業(yè)主的原貸款銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，無(wú)須籌措資金提前還貸，沒(méi)有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買(mǎi)方承受，通過(guò)變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買(mǎi)方;缺點(diǎn)是，轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù)，且不是所有銀行都有這項(xiàng)業(yè)務(wù)，而如果買(mǎi)方需要到另一家銀行辦理貸款，則會(huì)出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問(wèn)題，操作起來(lái)比較繁瑣。

(三)買(mǎi)房替原業(yè)主提前還貸。

雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，買(mǎi)方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，充分利用了資金的流動(dòng)價(jià)值，盤(pán)活了買(mǎi)方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點(diǎn)是，買(mǎi)方的首期房款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果原房主利用買(mǎi)方的資金幫他還貸，進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人后逃匿，買(mǎi)方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓首期房款血本無(wú)歸，到那時(shí)，只能通過(guò)其他法律途徑追討，就非常被動(dòng)了。

若房屋本身已設(shè)定了抵押的話，此時(shí)也是允許進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的。只不過(guò)，在買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候可能會(huì)受到一定的限制，此時(shí)已抵押的房屋要想進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的話，就只有解除房屋上面的抵押才行了，而可以解除抵押的方法主要有上述三種，但愿能幫助你解答疑惑。

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