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我國尚無明確法律條文支持農村房屋買賣，但隨著市場經濟的發展和人們購房需求的多樣化，現實中私簽協議、實際買賣的情況客觀存在。在這樣一塊法律真空地帶，爭議與糾紛自然不可避免。本文中，律霸編輯就來為大家講述一起農村房屋買賣案例，來向大家說明一些問題。

北京市XX區人民法院

民事判決書

(2011)通民初字第00xxx號

原告張(反訴被告)，男，*50年9月9日出生，漢族，北京市XX區**鎮**村農民，住該村**號。

委托代理人張**，北京市**律師事務所律師。

委托代理人王**，女，*51年4月18日出生，漢族，北京市XX區**鎮**村農民，住該村**號。

被告馬**(反訴原告)，女，*50年12月17日出生，回族，無職業，住北京市通州區**一居*號樓*室。

委托代理人申XX，北京市XX律師事務所律師。

委托代理人田**，男，*67年1月13日出生，漢族，北京市****咨詢服務中心經理，住北京市通州區**一居*號樓*室。

被告李(反訴原告)，女，*71年10月27日出生，回族，北京市XXXX控股集團有限公司第*科技分公司售票員，住北京市通州區**東路*號院*號樓*單元*室。

委托代理人申XX。

被告李(反訴原告)，女，*73年10月3日出生，回族，北京市****咨詢服務中心副總經理，住北京市通州區**一居12號樓251室。

委托代理人申XX。

被告李(反訴原告)，女，*76年9月18日出生，回族，無職業，住北京市通州區**一居*號樓242室。

委托代理人申XX。

被告馬(反訴原告)，女，*21年2月17日出生，回族，北京市通州區張家灣***村農民，住該村。

委托代理人申XX。

原告張義*與被告馬、李、房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員趙書*獨任審判，公開開庭進行了審理。原告張及其委托代理人張**、王**，被告馬的委托代理人申XX、田**，被告李**及其委托代理人申XX，被告李*云及其委托代理人申XX，被告李*煒及其委托代理人申XX，被告馬及其委托代理人申XX到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告張稱：原告原系北京市XX區張XX鎮XXX村村民，在該村有平房七間(正房四間、廂房三間)，*95年原告與棗X莊村李文*簽訂房屋買賣合同，原告將上述房屋賣給非本村村民的。2005年李去世(戶口未注銷)，上述房屋由其妻子馬管理。李妻子馬、女兒李、李、李、母親馬為其法定繼承人，但均非XX灣鎮立XX村村民。原告認為其與李簽訂的房屋買賣合同，因并非本村村民，應屬無效。被告作為李文*的繼承人應當承擔相應義務，騰退上述房屋。現起訴要求判決原告與李文*簽訂的北京市通州區XXX鎮立XX村平房七間的房屋買賣合同無效，被告騰退該房給原告張義*;訴訟費由被告承擔。對于*被告的反訴請求，同意支付房屋現值和原價格的差異補償費56935元，其他不予認可。

被告稱：一、原告當初在賣房時明知農民房及宅基地禁止流轉的規定，但為了追逐利益，依然將房出售，從*95年到2011年時隔16年房價上漲，原告有利用國家的法律政策要求確認合同無效謀求更大利益，屬于有失誠信的行為，因此原告是有重大過錯的一方，應當承擔主要責任;二、原告提起訴訟的根本原因是該房屋面臨拆遷，房價、地價已經翻倍增長，原告為了取得巨大的經濟利益;三、國家和北京市高院為了保護這種原買房人的利益，于2004年就農村私有房屋買賣合同效力認定及案件處理原則形成了會議紀要，首先要全面考慮合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋增值和原買賣價格的差異造成的買受人的損失，應當對此進行補償，故此要求駁回原告的訴求，并反訴要求確認原告與李文*簽訂的房屋買賣契約有效;原告給付被告現值房屋現值和原買賣價格的差異給被告造成的損失56935元;原告給付被告因土地增值房屋所在土地的區位補償價價款的70%;反訴費由原告承擔。

經審理查明，*95年1月20日，張與李及見證人王、張簽訂房屋買賣契約，張以16000元的價格將其所有的北京市通州區XXX鎮立XX村中北房四間、廂房三間及院外廁所、院內柿子樹兩顆賣給李文*，該房屋買賣后未經相關政府部門變更登記。李于簽訂契約當日給付張房價款16000元。李文*于2005年5月間去世，馬系李之母，馬**系李文*之妻，李均系李之女。李購買此房后在該房屋內生活多年，并對其進行了修繕。本案在審理過程中，*被告向本院提出申請，要求對該訴爭房屋現市場價值及區位補償價進行鑒定，經北京京評價格評估有限公司做成價格鑒定結論為該鑒定標的的市場價格為56935元，區位補償價為164946元。

上述事實，有雙方當事人陳述、房屋買賣協議、土地登記審批表、評估報告、評估費收據等在案佐證。

本院認為，違反國家法律、行政法規的強制性規定，訂立的合同無效。根據已查明的事實，張將自家坐落在北京市通州區張家灣鎮立禪庵村中北房四間、廂房三間出賣給李文*，該房屋土地使用權人登記為張義*。后雙方未到相關政府部門對宅基地使用權作合法的變更登記手續。違反了國家關于土地使用權、使用權的因轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記的規定。現張義*要求確認雙方簽訂的房屋買賣契約無效，理由正當，本院予以支持。合同無效，因該合同取得的財產應當予以返還，張義*要求*被告騰房，本院亦予支持。另由于李文*使用該房屋多年，在該房屋基礎上有所投入，并已經北京京評價格評估有限公司評估鑒定，應按照鑒定結果對其投入予以補償。現*被告反訴要求張義*支付現值房屋現值和原價格差異補償及該房屋區位補償價價款的70%，在庭審過程中張義*表示同意按照鑒定結果支付，本院對此不持異議。依據《中國人民共和國合同法》第*十二條第(*)項之規定，判決如下：

一、原告張與李簽訂的房屋買賣合同無效;

二、被告于本判決生效后七日內將位于北京市通州區張家灣鎮立禪庵村中的北房四間、廂房三間及院落予以騰退，交付原告張使用;

三、原告張義*于本判決生效后七日內支付被告馬、李、李云、李、馬損失費人民幣十七萬二千三百九十七元二角;

四、駁回被告馬、李、李、李、馬的其他反訴請求。

如果為按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費一千二百*十元，由被告負擔，于本判決生效后七日內交納。

反訴案件受理費六百元，由原告負擔，于本判決生效后七日內交納。

評估鑒定費三千元由原告張義*負擔一千*百元，于本判決生效后七日內交納;由被告馬**、李**、李*云、李*煒、馬成*負擔一千*百元(已交納)。

評估鑒定費四千元由被告馬**負擔，由原告張義*負擔二千元(已交納);由被告馬、李、、李、馬負擔，于本判決生效后七日內交納。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十*日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市XX中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

北京本身是我國的房價最高的城市之一，也難免有人會鋌而走險，購買農村房屋。這或許情有可原，但從上述案例可見，法尚不能容，一旦產生糾紛，則很有可能是雙方的利益都會有所損害，上文提及的農村房屋買賣案例便是如此。這個案例對于北京及其他地區的相似案件判決都會有參考意義，故值得大家學習。

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