如今買賣房屋質量參差不齊，缺乏防范意識的公民買賣房屋時稍有不慎，就會跌入陷阱之中。面對魚龍混雜的買賣市場，簽訂買賣合同時可不能馬虎，其合同有分有效的情況和無效的情況。那么，如何確認房屋買賣合同無效?無效的情況又有哪些?下文是關于房屋買賣合同無效的詳細介紹，請您繼續閱讀了解。

一、房屋買賣合同無效的情況

1、房屋與土地分開轉讓

我國現行法律對土地、房屋的管理采取的"房地一體主義"原則，根據這一原則所有人處分自己的房產時，建筑物所占用范圍內的土地使用權一并處分。因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和 土地使用權分別轉讓與不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、侵犯優先購買權

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，按份共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所以同等條件，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法 院宣告該房屋買賣無效。

3、商品房預售違法

我國《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。

4、與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致買受人無法取得房屋

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

5、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同

《民法通則》第十二條規定：不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第十三條規定：不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。

6、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同

《民法通則》第十二條規定：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，只能進行與他的年齡、智力相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通則》第十三條第二款規定：不能完全辯認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

7、房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同

《民法通則》第五十八條規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。《合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：惡意串通損害國家、集體或者第三人利益。

8、買賣權屬有爭議的房屋買賣合同

出售人應當對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權，因為產權發生爭議的房屋權屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對的所有權，其簽訂的房屋買賣合同當然無效。

9、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利房屋的買賣合同

被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所 簽訂的房屋買賣合同無效。

二、特定條件下有效，特定條件下無效的情況

1、房屋買賣未采用書面形式

2、賣方轉讓沒有所有權證書的房屋買賣合同

3、沒有辦理過戶手續而引起發一方反悔的

4、房屋共有人擅自轉讓的行為

5、城鎮非農業戶口居民購買農村居民房屋的合同

全文講述了確認房屋買賣合同無效的九種情況，和五種特殊情況。房屋買賣合同被宣告無效后，當事人需要承擔相應的法律后果，如適當的補償等等。觸及到違法犯罪行為的，還要移送至公安機關處理，包括行政處罰和刑事處罰。所以當事人應嚴肅對待房屋買賣合同，不能盲目簽訂，更多相關知識您可以咨詢律霸宿遷律師。

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