案例1

2005年原告曹某購買住房一套，為向銀行貸款，將該房登記在朋友丁某名下，后順利取得住房貸款人民幣24萬元。在此過程中產(chǎn)生的一切費用均系原告支付，相關權證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。2007年10月，原告曹某將該房出售給案外人李某，雙方簽訂購房協(xié)議，李某支付定金人民幣8萬元。后因被告丁某拒絕協(xié)助辦理過戶，交易未能成功。原告曹某按法律規(guī)定雙倍返還定金16萬元。原告訴至法院，要求確認房屋所有權，并判令被告賠償經(jīng)濟損失人民幣8萬元。被告丁某辨稱房屋所有權應以登記為準，對原告與李某之間的買賣并不清楚，不應承擔原告的損失。

問題：曹某能否要回他出資購買的房屋?曹某能否得到8萬元的賠償?

案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理購房的事務過程中，與原告潘某協(xié)商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份證，以潘某的名義購買了位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號樓1206室的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟適用房，建筑面積106.67平方米，總價款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名義與中國農(nóng)業(yè)銀行北京市某區(qū)支行(貸款銀行)及北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(保證人)簽訂《個人住房按揭合同》，借款22萬元，用于購買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權證書，登記的所有權人為潘某。潘某未支付購房的任何費用。房屋交付后，宋某某在該房內(nèi)居住。

2007年1月，潘某訴至北京市昌平區(qū)人民法院，稱其于2002年以按揭方式購買了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套后，由于其工作需要長駐外地，為避免房屋空置和無人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2006年底，其回京后發(fā)現(xiàn)上述房屋已由宋某某居住，由于不能聯(lián)系到同事，也不能勸說宋某某騰房，故起訴：請求法院判令宋某某向其騰退北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號房屋一套。

問題：宋某某有沒有失去他出資購房的房子?

結果：一個勝訴，一個敗訴

評析：

兩個案子都是?借用他人身份證件以他人名義購買房屋從而引發(fā)的房屋權屬糾紛。現(xiàn)實生活中，常有些人出于某種特殊原因或為了達到某種特殊目的，借用他人名義購買房屋，從而引發(fā)了一系列糾紛。實際出資人對房屋的權利是否受法律保護，應首先把握以下兩個法律問題：一是如何界定實際出資人與名義產(chǎn)權人之間的法律關系;二是認定房屋產(chǎn)權歸屬的依據(jù)是什么。

關于第一個問題，實際出資人與名義產(chǎn)權人之間建立的是委托合同關系，名義產(chǎn)權人為隱名代理。案例中實際出資人征得名義產(chǎn)權人的同意，要求名義產(chǎn)權人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權辦至其名下，可以理解為，系名義產(chǎn)權人接受實際出資人的委托，以自己名義幫助實際出資人處理購房行為中的相關事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關系。且履行委托合同中，名義產(chǎn)權人直接以自己的名義與第三人(如開發(fā)商、銀行等)開展民事法律，未披露實際出資人，因此系基于該委托關系實施的隱名代理行為。《合同法》第402條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人。”即隱名代理的受托人在代理權限范圍之內(nèi)與第三人進行法律行為，其法律后果由委托人承擔。《合同法》第404條規(guī)定：“受托人處理委托事務取得的財產(chǎn)，應當轉交給委托人。”即受托人基于代理行為所取得的財產(chǎn)，有向委托人轉交的義務。

關于第二個問題，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度”之規(guī)定，及《物權法》第9條“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，一般認為，不動產(chǎn)產(chǎn)權實行登記制度，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產(chǎn)權歸屬應以產(chǎn)權證為準，房屋產(chǎn)權登記在名義產(chǎn)權人名下，則實際出資人對房產(chǎn)不享有物權權利。

通過以上分析可以看出，訟爭房屋的所有權歸名義產(chǎn)權人所有，實際出資人與名義產(chǎn)權人之間僅存在合同債權。那么，實際出資人可以基于該合同債權，根據(jù)，《合同法》第404條規(guī)定要求名義產(chǎn)權人將房屋轉交并辦理過戶嗎?對此應區(qū)分情況不同對待。第一，如果雙方之間的合同關系不存在《合同法》第52條-規(guī)定的導致合同無效的情形，則實際出資人可以要求名義產(chǎn)權人履行轉交財產(chǎn)的合同義務，名義產(chǎn)權人必須予以履行，否則將承擔違約責任。對此違約責任，除非名義產(chǎn)權人已將房屋售予第三人且辦理過戶，否則實際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產(chǎn)權人繼續(xù)履行合同義務，并賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規(guī)定的導致合同無效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償;有過錯的一力誼當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，實際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟適用房，是為廠規(guī)避國家有關經(jīng)濟適用房的法律規(guī)定。，政府推出經(jīng)濟適用房的目的，主要是為了解決中、低等收人家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況，因而在開發(fā)經(jīng)濟適用房的過程中，以不同方式或渠道給予財政補貼，使其房價大大低于一般商品房，對經(jīng)濟適用用房的購頭首，也規(guī)定了嚴格的限制條件，只有符合該特定條件的人群才有資格購買。而名義產(chǎn)權人出借自己的身份證件為他人代代購特價房，實際上是在轉讓其基于符合政府規(guī)定的特定條件而享有的購房權。這樣，原本不符合購房條件的人購買到了經(jīng)濟適用房，必然導致另一本應享受經(jīng)濟適用房的人無法購買。此時，如果仍保護實際出資人的合同權利，無疑是對其惡意規(guī)避法律的違法行為進行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經(jīng)濟適用房的初衷，而且還違反了社會公共利益。因此，實際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產(chǎn)權人之間的委托合同應確認無效，實際出資人無權取得房屋，房屋產(chǎn)權應歸名義產(chǎn)權人所有。因購買房屋過程中，所有購房款均由實際出資人支付，名義產(chǎn)權人應將購房款返還，并支付利息，否則構成不當?shù)美?/p>

綜上，在借名買房的糾紛中，如果不存在惡意規(guī)避法律的行為，如購買普通商品房、私房等，實際出資人與名義產(chǎn)權人之問的委托合同關系成立且合法有效，名義產(chǎn)權人得將房屋向實際出資人轉交并協(xié)助辦理過戶手續(xù);如果系借名購買內(nèi)部職工集資房、經(jīng)濟適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實際出資人對房屋的權利無法得到法院的支持。因此，本案中級人民法院判令宋某某騰退房屋，至于其已支付的房價款，可以潘某構成不當?shù)美麨橛桑硇刑崞鹪V訟，要求其返還。

提醒：

借名買房存在非常大的風險，在實踐中不應得到支持和鼓勵：

1、實踐中借名購買經(jīng)濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權人反悔，導致出資人無法取得房屋產(chǎn)權。而且，因名義產(chǎn)權人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付，則要求產(chǎn)權人返還購房款也相當困難。

2、即便是借名購買普通房屋，也存在如下風險：

(1)名義產(chǎn)權人反悔的風險。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權或收回購房款都很困難。

(2)在名義產(chǎn)權人領取房產(chǎn)證之后，至其將房屋產(chǎn)權過戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權人對他人負有到期不能清償?shù)膫鶆眨虼嬖?a href='http://www.6065bob.com/lihun/49.html' target='_blank' data-horse>離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，如果名義產(chǎn)權人發(fā)生意外，可能導致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。

(3)即使名義產(chǎn)權人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權人名下的房屋轉移登記到真正的產(chǎn)權人名下也要負擔相應的稅費。

規(guī)避風險的一些辦法：

1、簽訂一份完備的隱名代理委托合同，進行公證;

2、將房屋抵押給實際出資人;

3、實際出資人保留所有房屋買賣的憑證原件在自己手上;

4、名義產(chǎn)權人立一份遺囑。